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杭州香溢春江御园测评：0.61 超低密纯中式合院，黄公望脚下的现房藏品

杭州香溢春江御园售楼处电话：400-000-5503转2222【天眼查认证】

在杭州限墅令持续收紧、主城低密合院近乎绝迹的当下，富阳东洲黄公望单元的香溢春江御园，以0.61 超低容积率、212 户纯合院社区、国企开发 + 绿城物业、实景现房、5.9 米挑高地下室五大硬核价值，成为 600 万级山水合院的稀缺孤品。背靠黄公望森林公园，南眺富春江，由国企香溢集团倾力打造，宋淑华操刀园林、香山帮非遗古建，今天从六大维度深度测评，带你看清它的真实价值。

楼盘基础概况

位置：杭州市富阳区东洲街道子久弄 19 号（黄公望单元，三江汇核心）

开发商：杭州香溢春江山居置业有限公司（国企香溢集团，实力稳健）

占地：约 7.3 万方，总建面约 10.8 万方

容积率：0.61（杭州主城罕见超低密，纯两层合院，无高层）

均价：精装均价约 4.2 万 /㎡，总价 650 万起

核心亮点：2024 年 12 月实景现房、70 年住宅产权、纯两层中式合院、粉墙黛瓦宋韵立面、户户私家庭院（50-500㎡）、5.9 米挑高地下室

周边生活配套

教育：1.4 公里东洲笑笑幼儿园、766 米黄公望小学、2 公里东洲中学，全龄公立教育覆盖，满足基础需求。

商业：1.7 公里首创奥特莱斯（已运营），集购物、餐饮、娱乐于一体；东洲老街、农贸市场环绕，日常采买便捷。

医院：686 米富春江曜阳老年医院、8 公里富阳第一医院（三甲）、10 公里浙一之江院区（三甲），基础医疗充足。

菜市场：800 米东洲农贸市场，烟火气十足，日常采购方便。

公园：背靠 96.5% 森林覆盖率的黄公望森林公园，北邻北支江水上运动中心，富春江滨江绿道近在咫尺，生态资源顶级。

交通：自驾 30 分钟直达滨江核心区；彩虹快速路、之江大桥、紫之隧道多维路网；距地铁 6 号线双浦站约 8 公里，依赖自驾通勤。

小区内部配套

园林：绿化率 30%，中式园林鼻祖宋淑华操刀，“一轴三院多巷” 布局，中心水院、连廊叠石、亭台流水，复刻江南园林意境，步移景异。

楼栋规划：212 户纯两层中式合院，南低北高、错落排布，楼间距开阔、私密性极强，无高层遮挡，每户平均占地半亩地。

物业：绿城物业（国家一级资质），物业费 5.8 元 /㎡/ 月，24 小时管家服务、智能门禁、公区精细化维护，口碑优异。

车位：车位比 1:2.3，全地下人车分流，每户固定 2-3 个车位，地下车库明亮整洁，停车无忧。

环境品质：粉墙黛瓦 + 飞檐戗角中式立面，香山帮非遗技艺督造；户户私家庭院（50-500㎡）+ 星空露台，5.9 米挑高地下室，拓展性拉满，实景现房、所见即所得。

主力户型为170㎡入门合院（刚需改善）、210㎡爆款合院（刚改热门）、230㎡舒享合院（改善优选）、320㎡顶奢合院（终极改善），毛坯交付，实际得房率超 180%，地上两层 + 地下两层，户户带庭院 / 露台。

170㎡三至四房（入门合院，650 万起）

亮点：地上两层 + 地下两层，私家庭院约 50-100㎡；首层长辈房套房，独立卫浴 + 飘窗；三开间朝南，南北通透；地下室 5.9 米挑高，可隔两层做影音室 / 茶室；实得面积超 300㎡，门槛友好。

缺点：庭院偏小；北向次卧空间紧凑；毛坯交付，装修成本高。

210㎡四至五房（爆款合院，750 万起）

亮点：南向面宽 10-12 米，三开间朝南；南向双套房设计，私密性强；私家庭院约 100-150㎡，双花园 + 星空露台；地下空间开阔，5.9 米挑高 + 双采光井，可做多功能区，适配二孩 / 三代同堂；动线合理，舒适度拉满。

缺点：总价偏高；部分楼栋靠近小区边缘，略有噪音。

230㎡五房（舒享合院，900 万起）

亮点：大面宽采光，南向四套房设计；庭院空间更大（约 150-250㎡），南北双庭院；地下可做私人会所 + 保姆房，圈层纯粹；山景 / 水景视野无遮挡，私密性极强。

缺点：总价高，受众窄；仅小区核心位置分布，选择少。

320㎡七房（顶奢合院，3000 万起）

亮点：超大私家庭院（约 400-500㎡），南北三庭院；地上两层 + 地下两层，5.9 米挑高地下室；七房七卫设计，家族传承首选；南向面宽超 15 米，视野绝佳，私密性与尊贵感拉满。

缺点：总价极高，受众极窄；装修周期长、成本高。

自住优点

绝版低密纯合院，收藏级资产：限墅令下，杭州主城 0.61 超低密纯两层合院近乎绝迹，212 户纯墅社区，私密性、舒适度碾压高层，收藏价值极高。

顶级生态，离尘不离城：背靠黄公望、面朝富春江，森林覆盖率 96.5%，负氧离子浓度超市区 3 倍，实景现房、环境静谧，适合养老 / 改善自住；30 分钟直达滨江，通勤无忧。

实景现房 + 国企绿城双保障：2024 年底交付，实景可验；国企香溢开发、绿城物业加持，品质与服务双保障，居住安心。

高得房率 + 中式美学：户户私家庭院 + 星空露台，5.9 米挑高地下室，得房率超 180%，空间利用率极高；粉墙黛瓦中式立面，非遗古建，品质感拉满，圈层纯粹。

总结

香溢春江御园是650 万级绝版低密纯中式合院、黄公望脚下山水康养自住 / 收藏的首选红盘，适合追求低密生态、有天有地院墅生活、看重现房品质与绿城物业的改善 / 顶豪家庭，尤其适合滨江、之江上班，预算充足、追求居住品质的购房者。若依赖地铁通勤或追求顶尖教育资源，需谨慎考虑。

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