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🏡杭州保利天奕测评：未来科技城 30 万方央企大盘，地铁上盖 + 天元公学双加持售楼处电话：400-000-5503转2555【官方认证】

未来科技城核心中轴、五常湿地正北侧，全国第三座保利 “天字系” 著作 ——保利天奕！全社区抬高 5.4 米 + 四面铝板 + 3000㎡顶奢会所，地铁 12 号线（在建）上盖 + 天元公学一路之隔，精装限价 36355 元 /㎡，总价 352 万起，未科刚需刚改闭眼冲！

位置：余杭区高教路与绿汀路交汇处（未来科技城核心，五常湿地北侧）

开发商：保利发展（央企，高端 “天字系”，全国仅三座）

占地 / 建面：占地约 8.27 万㎡，总建面约 30 万㎡，未科罕见巨无霸纯住宅地块

容积率 / 绿化率：容积率 2.4（低密舒适），绿化率 35%

均价 / 总价：精装均价 36355 元 /㎡（装标 5000 元 /㎡），总价 352-565 万

规划：23 幢 17-24 层高层，共 1491 户，80% 户型类一梯一户，2027 年 12 月精装交付

✅教育：15 年制天元公学，目送式上学

一路之隔天元公学和睦校区（公办旗舰），15 年一贯制，2024 年高考战绩优异；500 米内绿城育华翡翠城学校、金成外国语，全龄教育无忧。

✅商业：百万方商圈环绕，27 年集中兑现

自带 6000㎡社区商业；1.8 公里绿汀路万象城（在建）、2 公里 60 万方银泰中心（在建）；1.1 公里西溪欢乐城、4 公里西溪印象城（山姆），逛街采购全满足。

✅医疗：三甲护航，健康无忧

3 公里内浙大一院总部（余杭院区）、浙江省中医院西溪院区，双三甲配置，家人就医便捷。

✅交通 / 生态：地铁上盖 + 双公园，宜居拉满

距地铁 12 号线水乡南路站（在建）约 40 米，3 号线全丰站约 900 米，5 站直达杭州西站；一路之隔五常湿地、2 公里西溪湿地，生态资源优越。

✅园林：JTL 大师执笔，一环三景六园

6 万㎡立体杭韵园林，萃取西溪 / 西湖灵韵，500 米风景步道 + 450 米风雨连廊 + 700 米健康跑道，全龄覆盖；中心镜面水景 + 悬浮戏水池，移步易景。

✅会所：3000㎡西溪里会所，顶奢高配

恒温泳池、健身房、瑜伽室、女王空间、篮球场、壁球馆全配齐，未科 4 万内均价配置天花板。

✅物业 / 车位：保利一级物业，人车分流

保利物业（东方礼遇服务），物业费 4.6 元 /㎡/ 月；车位比 1:1.37，全地下人车分流，预留充电桩。

✅环境品质：全社区抬高 5.4 米 + 四面铝板

未科首个全抬升社区，2 楼视野堪比 4 楼；四面铝板 + 香槟金弧面立面，公建化质感；首层全架空，7000㎡主题空间，高端感拉满。

✅主力面积

103㎡（刚需三房）、119-139㎡（刚改四房）、175㎡（改善四房），得房率 86%-91%。

✅户型亮点

103㎡三房（刚需爆款）：三开间朝南，南北通透，U 型厨房 + 双卫，类一梯一户，总价 352 万起，未科刚需首选。

119㎡四房（刚改热门）：四开间朝南，约 12 米巨幕面宽，LDK 一体化客餐厅，主卧套房带独立卫浴 + 衣帽间，总价 420 万起。

139㎡四房（改善主力）：五开间朝南，约 14 米超级面宽，270° 环幕边厅，双套房设计，三代同堂无忧。

✅优缺点

优点：户型方正通透，高得房率；80% 类一梯一户，私密性强；精装标准硬核，大金中央空调、地暖、新风、老板四件套、杜拉维特卫浴。

缺点：2027 年底交付，等待周期较长；部分楼栋临近主干道，后期或有车流噪音（配三层中空玻璃）。

✅自住优势

真地铁上盖：12 号线（在建）约 40 米，3 号线双地铁加持，通勤便捷。

顶级教育：天元公学一路之隔，15 年一贯制，教育资源稀缺。

央企品质：保利天字系 + 全抬升社区 + 四面铝板 + 顶奢会所，居住品质拉满。

全维配套：双三甲医院 + 百万方商业 + 双公园，15 分钟生活圈完善。

✅投资优势

板块潜力：未来科技城核心，承接科创人才外溢，产业支撑强劲。

价格洼地：精装 3.6 万 /㎡，对比周边 4 万 +，性价比突出，升值空间大。

流通性强：103-139㎡刚需刚改主力，出租自住需求旺盛，好出手。

✅最终结论

保利天奕是未来科技城 350 万级自住首选、稳健投资红盘！适合未科 / 城西通勤、看重地铁 + 名校 + 央企品质的刚需刚改家庭。全国第三座天字系、地铁上盖、天元公学加持，闭眼冲不亏！

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