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上海江湾金茂府全维度楼盘测评

中环北扩淞南核心府系科技豪宅江湾金茂府深度测评！中国金茂、招商蛇口双央企联合打造金茂府 3.0 迭代作品，18 号线通南路站地铁上盖 TOD，12-17 层纯小高层中型改善社区，搭载金茂五衡黑科技系统，114-190㎡精装三至四房全覆盖，直达五角场、陆家嘴、新江湾，科创、市区通勤改善家庭首选。今天完整拆解地段、配套、社区、户型与自住投资利弊，看房预约直接拨打 400-000-5503 转 6666【天眼查认证】。

楼盘基础概况

位置：宝山区淞发路 888 弄（备案名湾茂铭筑），中外环淞南核心、新江湾西翼，18 号线通南路站下楼直达，淞发路、长江南路主干道串联中环、逸仙高架，5 站直达五角场，12 站抵达陆家嘴，自驾快速通达静安、大宁。

开发商：上海耀茂置业，中国金茂 + 招商蛇口双央企联合开发，绿档龙头房企，府系高端产品线，资金稳健，工程品控与交付保障性强。

占地体量：总占地约 5.68 万㎡，总建面 18.81 万㎡，规划 11 栋 12-17 层板式小高层，总户数 876 户，70 年纯商品住宅，无保障房、租赁住宅混居，纯粹改善圈层。

容积率 & 绿化率：容积率 2.2，中环沿线舒适低密标准；绿化率 32.75%，三重台地式分层绿化，内外双绿地生态体系。

均价：备案均价 72311 元 /㎡，折后 684 万起，精装标准 3000 元 /㎡，标配金茂五衡科技系统、大金空调、全屋地暖、新风，唯宝、高仪一线厨卫品牌，预计 2027 年 6 月底统一交付。

周边生活配套

学校：374 米大昌幼儿园、379 米长江第二中学，1 公里淞南第二小学，3 公里覆盖上大附中、上外附属学校，幼小初全龄公办教育齐全（期房不承诺学区，以教育局当年划分为准）。

商场：自带 1.8 万方 TOD 自持商业街，菜场、社区食堂、休闲门店下楼即达；300 米淞发路科创街区、宝山花园城，3 公里宝山万达、合生汇、百联又一城，百万方五角场成熟商圈全覆盖，购物、亲子、餐饮一站式配齐。

医院：1.2 公里长海医院、1.8 公里肺科医院两大三甲，1 公里淞南社区卫生服务中心，日常问诊、体检、大病急诊配套完善。

菜市场 & 公园：周边淞南老镇便民菜场烟火气充足；3 公里新江湾湿地公园、蕰藻浜滨河绿地，社区周边多条慢行步道，散步、骑行、露营休闲空间充沛。

小区内部配套

园林景观：三重台地艺术景观，融入莫奈、梵高艺术主题，6200㎡中央景观花园、景观水景、环形健康跑道，2000㎡架空休闲花园；楼栋底层全架空泛会所，划分儿童游乐、老年康养休憩廊架，四季植被层次丰富。

物业：金茂自持一级资质物业，基础物业费 7.08 元 /㎡/ 月，五衡系统能耗费 6.6 元 /㎡/ 月，合计 13.68 元 /㎡/ 月；24 小时专属管家、五重智能安防、园区全年精细化养护，府系高端服务体系成熟。

车位规划：地下车位 1248 个，车位比 1:1.42，全社区人车分流，地面仅临时落客，地下车库无缝衔接地铁与商业，预留足量新能源充电桩，144㎡以上大户型可配双车位，无停车拥堵隐患。

楼栋规划 & 环境品质：楼栋错落排布，最大楼间距 46 米，全天采光通风无遮挡；现代公建化铝板 + 大面积 Low-E 中空玻璃外立面，隔音隔热质感高级；自带 2000㎡下沉私享会所，内含恒温泳池、健身房、私宴厅；纯住宅无沿街底商，隔绝主干道车流噪音，圈层纯粹安静。

在售户型解析

主力建面 114-190㎡三至四房，两梯两户纯板楼，层高 3 米，LDKB 全明通透格局：

114㎡三房两厅两卫（刚需入门）

亮点：三开间朝南，南北双阳台，独立入户玄关，主卧独立套房带全景飘窗，总价门槛最低，五角场、陆家嘴通勤三口之家首选。

缺点：北向次卧尺度紧凑，仅适合儿童房、小型书房，无独立储藏间。

126-144㎡三房 / 四房两厅两卫（刚改爆款）

亮点：12.5 米南向大面宽，贯通式横厅，飞机户型动静分区，多飘窗赠送，四间均衡卧室，适配二孩家庭、居家办公。

缺点：过道存在小幅面积损耗，套内改造空间有限。

190㎡四房两厅三卫（改善顶配）

亮点：四开间朝南大平层，南北双向观景阳台，双套房设计，主卧 22㎡独立卫浴套间，可打造茶室、影音室，适配三代同堂终极改善。

缺点：总价超 1100 万，预算有限刚需难以入手，持有成本偏高。

自住优势

双央企金茂府系产品，18 号线地铁上盖 TOD，直达陆家嘴、五角场，市区通勤效率拉满；金茂五衡恒温恒湿科技住宅，常年舒适宜居，省去空调地暖高额能耗。

容积率 2.2 低密小高层，1:1.42 超高车位配比，自带恒温泳池下沉会所、三重台地园林，金茂高端物业服务，居住品质远超板块普通刚需盘。

自带自持商业，一街之隔成熟商圈，三甲医院、全龄公办学校、湿地公园环绕，生活配套全部落地，无需等待规划兑现。

产品线覆盖 684 万刚需三房至千万四房大平层，精装配齐国际一线厨卫，适配单身、三口、多代同堂全周期家庭需求。

中环北扩 + 18 号线 TOD 双重规划加持，淞南板块城市界面持续升级，地段长期价值稳步提升。

整体来看，江湾金茂府适合在五角场、陆家嘴、静安上班，看重双央企府系品质、地铁 TOD、五衡科技舒适居住环境的刚改、改善家庭；追求短期快速交房、极致低持有成本的购房者可对比板块准现房刚需盘。实地看房、领取特价房源底价，直接拨打售楼热线：400-000-5503 转 6666。

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