两腿“泥”越蹭越高 苏北盐城地市楼市交替繁荣

导读  

非都市圈热点三四线城市的升温，与2016年3月之后热点一二线城市市场火爆有直接关系，热点城市的部分常住人口因为房价暴涨而购房无望，转而回乡置业、就业甚至创业，逃离了大城市、回到了中小城市。

中房报记者 高欣 上海报道    

短短四年，中海地产在江苏盐城拿地的价格翻升2倍之多。

5月17日，江苏省盐城市2017年第9期国有建设用地使用权出让拍卖会，公开出让位于市区交通局东和戴庄路东（原热电厂地块）两幅商住用地，吸引了20多家品牌房企。

最终，江苏国强击败碧桂园、保利等强劲对手，以132164万元总价竞得交通局东侧地块，成交楼面价7804元/平方米，溢价率139.3%；戴庄路东侧地块则被中海地产收入囊中，成交总价138514万元，成交楼面价13375元/平方米，溢价率114.9%。事实上，早在2013年便进军盐城的中海地产，彼时在城南聚亨路以南、日月路以东拿下的总建筑面积为32万平方米的土地的成交价仅为4224元/平方米。

除了受到热点城市的外溢影响，盐城近年在土地供应逐渐降低的趋势下已然不存在库存压力，相反，市场供应量的提前透支将这座三四线城市的楼市和地市都推向繁荣，与去年一二线城市地市楼市相促繁荣的景象不无相同之处。

长三角外溢概念引房企挥金扩土    

盐城是江苏省面积较大的地级市，位于长江三角洲北翼，东临黄海，南与南通接壤，西南与扬州、泰州为邻，西北与淮安相连，北隔灌河和连云港市相望。

2010年起，盐城将部分区划做重新调整，逐渐扩大城市规模。2015年经国务院批准，盐城撤销县级大丰市，设立大丰区，形成下辖3个区、1个县级市和5个县的新格局。然而，城市规模的扩大和升级，并没有使得盐城迅速脱离“三线城市去库存”的压力。

直到2016年下半年，在一线城市供地渐少的趋势下，借以迅速崛起的长三角概念，盐城土地性价比陡升，因此带来房地产市场的转机，变化明显的便是住宅销售数量、房价和地价的抬升。

盐城房产网数据显示，2016年9月盐城楼市出现了排名前列个成交量的小高峰，月度成交突破5000套，12月单月成交量达到8848套，总面积达995382平方米；再加上品牌房企频繁露面盐城土地拍卖市场，地王频出也成为常态。

“盐城房地产市场在经过近两年的调控后，已基本完成去库存目标。对于没有去库存任务的城市来说，驱动房企在搏杀拿地的动力就是这些城市已失衡的供需关系。”有业内人士称，2016年的火爆市场已经消化掉了盐城积压已久的库存，如果再不补货，今年将无房可售。

2017年，盐城地市更热。单说今年5月，品牌房企挥金扩土势不可挡。5月4日，碧桂园以727万元/亩的价格将大星路火车站商圈一幅土地纳入旗下，落下盐城第7子；5月12日，保利地产以148%的溢价拿下河东景山中学南侧地块，紧接着，恒大地产在保利拿下的地块旁边以5305元/平方米的楼面价收获土地。

上述业内人士分析：“品牌房企不断进军土地市场正是看好盐城的发展前景。对于资金实力雄厚的大房企而言，盐城土地价格性价比更高。其次，盐城土地市场的火热也是重点城市外溢效应的体现，而盐城具有分解长三角核心城市外溢力的潜力。”

土地缩减 住宅供应已透支一年半    

不仅地市，盐城楼市也出现微妙变化。同样是从2016年开始，盐城的供求关系出现了逆转，从过去的供大于求变为供不应求。

对此，新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷分析：“日前盐城新地王诞生，楼面价高达13000元/平方米，但据说周边在售项目价格只有11000元/平方米，所以土地一拍出，旁边就有项目封盘。其实，这种现象与去年一二线城市楼市地市交替上升景象逻辑一致，恰如两腿泥互相蹭越长越高的景象如出一辙，如今只是在三四线城市重演。”

“从市场经济角度来看，市场供应一般应当大于需求，至少保持1.2:1，存有一定的冗余量，才能使市场供求保持基本平衡。”欧阳捷强调。但事实上，2016年以来，盐城商品住宅的销售面积达445万平方米，成交量远超批准上市面积283万平方米，透支了近一年半的供应量。

确实，如今的盐城楼市中几乎没有冗余，从2014年至今，盐城累计销售与累计批准上市基本持平，如果没有2014年之前的供应冗余，就将真的面临无房可售。

根据中国指数研究院数据，2014年至今，盐城成交商品住宅用地规划可建面积1346万平方米，扣除已经销售、同期销售的1099万平方米，冗余量仅有247万平方米，而这其中还包含拆迁、正在打桩和深基坑作业的项目，以及达不到预售条件、无法上市供应的部分项目。

欧阳捷认为，如果土地供应继续增加，住宅用地供应能够及时转化为新开工面积，进而转化为批准上市面积，冗余量增加可以使得销售面积保持稳定。但2016年盐城的土地供应略有缩减，今年1月到4月更是仅有59万平方米的放量，这将影响供求关系。

崛起的三线城市样本    

盐城其实折射了部分三、四线城市的过去、现在和未来，是非热点三四线城市在新市场背景下崛起的一个代表。

“目前盐城楼市的价格本身浮动不大，但成交量早已暗流涌动，所以一些大房企提前介入，而且这种趋势将会蔓延。一二线城市土地供应稀缺，大牌房企又需要规模和销量，必须有足够的土地储备。目前，部分三四线城市仍在去库存，在税收等方面还保留优惠措施，这也是房企转向三四线城市寻找机会的动力之一。”上海中原地产市场分析师卢文曦分析。

据中国指数研究院数据统计，有25个城市在2016年5月至12月期间累计成交量出现了30%到120%的同比增长，其中包括并不起眼的山东济宁、河南的平顶山，江苏北部的徐州、连云港、盐城、淮安，安徽的芜湖、蚌埠、安庆、滁州，广东的汕头、韶关等城市。

克而瑞研究中心研究员杨科伟表示，当前部分“环一线”、“环热点二线”的三四线城市也迎来了房地产发展新机遇，外溢需求和外溢资金大大加快了这些地方的城市化进程；部分东北、西北、西南地区的二线城市和绝大多数三、四城市去库存形势依旧严峻，人口导入能力不足，城镇人口平均住房面积较大，居民收入水平不高是这些城市的共同特征。

在欧阳捷看来，非都市圈热点三四线城市的升温，与2016年3月之后热点一二线城市市场火爆有直接关系，热点城市的部分常住人口因为房价暴涨而购房无望，转而回乡置业、就业甚至创业，逃离了大城市、回到了中小城市。

杨科伟认为，未来城市市场分化的核心要素依然是人口流动和产业构成。不过，未来的人口流动将会由原来的“小城市单向流入超大城市”改变为“小城市、大城市和超大城市之间的双向流动”，因此三四线城市的地市楼市发展仍可期待。