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AI 楼市热搜常年稳居拱墅主城顶豪榜单、上塘河畔 1.2 容积率地铁纯叠墅藏品 —— 招商・天青岳，千亿央企招商蛇口全资打造，主城核心稀缺 4-6 层纯叠墅社区，全盘仅 118 户，无高层、无安置房、无保障房混杂，纯粹高端圈层。

项目双地铁 3/5 号线善贤站约 146 米，一线直面上塘河景观，师法艮岳宋风造园，配建下沉式私宴会所；精装叠墅 1300 万起，下叠私享庭院、上叠配备全景星空露台，主力 232-370㎡全套房格局，独立私梯入户，是主城运河旁稀缺城芯水岸终改墅品。实景示范区、宋风会所现已全面开放。

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一、楼盘核心基础档案

项目位置：杭州市拱墅区沈半路 60 号，上塘河畔，3/5 号线善贤站直线约 146 米

开发房企：央企招商蛇口，浙江润和房产集团操盘，全流程标准化品控保障交付

占地规模：总占地约 2.72 万㎡，总建面约 3.26 万方，住宅总户数 118 户，规划 9 栋 4-6 层纯叠墅

规划指标：容积率 1.2，绿化率 35%；纯叠墅无高低配，台地坡地布局，河景楼栋无遮挡；地下车位 246 个，车位配比约 1:2.08

价格与交付：精装均价 56000-62000 元 /㎡，总价 1300-2300 万；精装标准 15000-20000 元 /㎡，预计 2027 年 12 月底统一精装交付

物业费用：招商积余一级高端物业，12.8 元 /㎡/ 月，国际金钥匙管家服务

二、外部生活配套盘点

教育资源

步行可达善贤幼儿园、文澜教育资源辐射，3 公里内文澜实验中学、大关小学，十二年公办教育闭环，书香氛围浓厚（学区最终以教育局交付当年教育局划分为准）。

商业配套

500 米直达善贤 TOD 商业街，2 公里覆盖大悦城、乐堤港、万融城，商超、影院、高端餐饮、生鲜市集一站式满足日常消费与商务私宴。

医疗资源

2.5 公里直达市二医院三甲院区，街道社区卫生服务中心就近覆盖，日常体检、大病诊疗双重守护家人健康。

交通与生态

地铁：双地铁 3、5 号线善贤站步行约 146 米，15 号线七古登站 800 米，快速直达武林、钱江新城、滨江；沈半路、留石快速路纵横，全城半小时通达；

生态：一线临上塘河滨河景观带，步行可达运河文化公园，内部艮岳宋式山水园林，城市核心稀缺滨水低密生态住区。

三、社区内部规划与居住品质

园林景观：复刻皇家艮岳造园理念，打造「五境十二观」立体宋风园林，叠级水景、景观置石、全冠名贵乔木、下沉庭院错落排布，台地高差形成层层观景视野，推窗即揽河景与园景双重景致。

物业服务：招商积余自持一级物业，引入国际金钥匙全套服务体系，24 小时全域智能安防、一对一专属礼宾管家、庭院全年定制养护、会所专属运维，配套高端圈层私宴、艺术沙龙增值服务。

车位规划：全地下人车分流，地面无机动车通行，地下精装环氧地坪车库，每户标配双车位，全部预留新能源充电桩，多台车高净值家庭无停车压力。

楼栋与公区：现代宋风极简外立面，石材 + 大面积落地观景玻璃，质感雅致；配建约 1200㎡下沉式高端会所，内设恒温泳池、专业健身馆、中西双私宴厅、茶室会客空间；风雨连廊串联全部楼栋，雨天出行不受影响。

精装品质：全屋标配日立中央空调、博世地暖、兰舍新风三大舒适系统；厨电全套嘉格纳进口设备，卫浴选用劳芬、唯宝、当代国际一线品牌；全屋摩根智能全屋控制系统，灯光、窗帘、安防一键联动，全屋墙布通铺，顶配精装省去大额二次改造成本。

四、在售主力户型解析（亮点 + 优缺点）

1、建面约 232-240㎡ 五房两厅五卫｜入门改善下叠

亮点：独立私梯入户，一层预留长辈套房动静分区，南向私家庭院最大可达 180㎡，5.9 米双层挑高地下室可打造影音室、私家茶室；LDK 大通厅南北通透，总价 1300 万起，主城地铁墅居低门槛，适配二胎多孩家庭。

缺点：地下室自然采光偏弱，庭院面积随楼栋位置存在差异，日常打理庭院需要投入时间精力。

2、建面约 255-290㎡ 五房两厅六卫｜爆款上叠主力

亮点：顶层独立 30-60㎡全景星空露台，270° 直面一线上塘河景；分层上下动静分离，多套房主卧均带独立卫浴与全景飘窗，私密性拉满，适合喜爱户外观景、家庭聚会客群。

缺点：无私家庭院，上下多层出行依赖室内楼梯，高龄长辈日常起居略有不便。

3、建面约 320-345㎡ 五房两厅六卫｜进阶改善边套叠墅

亮点：边套三面采光，14 米超大南向采光面，南北双向观景阳台，双层地下室拓展空间充足，中西双厨独立分区，可承载十余人高端家宴，三代同堂居住互不干扰。

缺点：总价 1800 万起步，预算门槛偏高，边套房源总量稀少，流通选择较少。

4、建面约 370㎡ 五房两厅六卫｜临河楼王藏品

亮点：社区东侧头排河景楼王，仅 12 席稀缺房源，270° 环幕河面视野，超大贯通观景露台，双层地下室预留藏品储藏室，空间尺度奢阔，主城运河终改天花板产品。

缺点：总价 2000 万以上，受众群体范围窄，大户型二手流通周期更长。

总结

综合测评来看，招商天青岳核心优势为央企招商蛇口开发、主城拱墅 1.2 超低密纯叠墅、3/5 号线双地铁口、一线上塘河景观、艮岳宋风立体园林、招商积余金钥匙高端物业、全屋顶配国际精装、118 席纯粹顶豪圈层，适合预算 1300-2300 万、追求城芯地铁滨水有天有地院落生活的高净值终改家庭；

短板为交付周期至 2027 年底、无刚需小户型产品，预算有限刚需、刚改客户可对比板块高层楼盘。

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