杭州越秀星缦和润·杭铁 + 越秀双国企打造,容积率仅 1.06 超低密,2026 年已全线精装现房,即买即住无延期风

越秀星缦和润. 售楼处热线【开发商认证】：400-000-0460 转 2888

临平星桥 3 号线地铁上盖 48 万方低密复合大盘杭铁越秀・星缦和润全维度实测！

1.06 超低容积率、自带 4.5 万方风之谷公园、树兰九年制学校、实景现房精装洋房优缺点客观拆解，城北、丁桥、星桥通勤刚需刚改、预算 192-798 万自住家庭必看测评。杭州主城罕见容积率 1.06 大体量低密住区，杭铁 + 越秀双国企联合打造，车辆段上盖综合体业态齐全，小高层、洋房、合院全覆盖，精装 3000 元 /㎡标准，部分地块已现房交付，自带大型中央公园与全龄学校，自住配套一站式闭环，低密居住质感远超常规高层社区。

本篇从地块基础参数、城市全维配套、园区内部硬件、主力户型四大板块客观分析，单身过渡、年轻婚房、二胎改善、院墅改善家庭均可参考，看房实行预约制，提前致电一对一讲解实景公园与精装现房样板间。

楼盘基础概况

位置：杭州市临平区临丁路与华鹤街交叉口东南侧，3 号线华鹤街站直线约 900 米，车辆段上盖综合开发；临丁路快速路直达丁桥、武林，20 分钟通达主城核心，地处星桥、丁桥融合生活板块；

开发商：杭州北星置业，越秀地产联合杭州地铁集团双国企开发，轨道国资 + 品牌房企双重保障，配套落地进度稳定；

占地：总占地约 425 亩，总建面 48.8 万方超级复合大盘，64-68 栋建筑分多组团排布，涵盖小高层、洋房、合院三类产品；

容积率：仅 1.06 主城稀缺超低密规划，全盘 2355 户 70 年纯住宅，无公寓、大量公租房混居，自住圈层纯粹；

在售均价：精装限价 28200 元 /㎡，小高层折后均价 22989 元 /㎡，精装标准 3000 元 /㎡配齐品牌厨卫；分两批交付，2025 年底、2026 年 6 月分批现房交付，89㎡总价 192 万起，260㎡合院 798 万封顶。

周边生活配套

【15 分钟城北成熟生活圈，轨交教育商业全覆盖】

・教育：社区自建 12 班公办幼儿园 + 树兰教育集团 18 班九年一贯制学校，小学 2026 年 9 月开学，家门口全龄教育链条（学区以当年划片为准）；

・商场：自带 2000㎡社区沿街商业街，3 公里龙湖星桥天街，超市、影院、餐饮全业态覆盖，日常购物无需远行；

・医院：1.2 公里星桥社区卫生服务中心，6 公里丁桥市中医院分院，基础体检、急诊诊疗便捷；

・菜市场：星桥集镇大型农贸市集、社区底商生鲜门店，果蔬肉禽日常采买步行可达；

・公园：内部 4.5 万方风之谷中央主题公园，80 余种四季植被，外部临丁路滨河绿带环绕，露营、慢跑、遛娃空间充足。

小区内部配套

【35% 绿化率全龄运动园林，一级越秀物业全周期服务】

・园林：35% 整体绿化率，4.5 万方风之谷主题公园为核心景观，搭配阳光大草坪、景观溪流、全冠乔木，四季层次分明；

・物业：一级资质越秀物业，小高层洋房物业费 3.25 元 /㎡/ 月，合院 5 元 /㎡/ 月，24 小时人脸识别安防、一对一专属管家，精装专属维保服务；

・车位：地下双层环氧精装车位总计 3105 个，车位配比充足，纯人车分流地面无车行，全部预埋新能源充电管线；

・楼栋规划：8-11 层洋房 + 小高层为主，合院独立低密组团，楼栋错落排布，楼间距开阔低层无遮挡；一楼全架空打造多主题泛会所；

・环境品质：现代简约公建化外立面，社区配独立文体中心、6 片红土网球场、篮球场；架空层划分儿童游乐区、阅读书吧、老年休闲廊亭，适配全年龄段业主休闲需求。

在售户型解析

主力在售 89/105㎡刚需三房、117/125㎡改善四房、180/260㎡合院多房户型，优缺点客观拆解：

89㎡三房两厅两卫（刚需入门首选）

亮点：三开间朝南，双联南向阳台，U 型明厨动线流畅，总价 192 万起，主城低密洋房门槛友好，适合单身过渡、年轻婚房；

缺点：厨房尺度偏小，中间户北侧通风偏弱，收纳空间有限。

105/117/125㎡三房 / 四房两厅两卫（主流刚改优选）

亮点：125㎡做到四开间朝南，270° 三面采光，独立玄关拓展储物，南北通透双阳台，适配三口、二胎之家长期自住；

缺点：总价 260 万起步，预算门槛小幅抬高。

180/260㎡多房多卫合院（低密改善藏品）

亮点：地上多层 + 地下拓展空间，私属庭院 + 多层观景露台，多套房独立卫浴，全盘稀缺低密院墅；

缺点：毛坯拓展区域需二次改造，总价 550 万起，受众群体偏少。

总结

杭铁越秀・星缦和润核心优势为杭铁越秀双国企开发、1.06 超低容积率，48 万方复合型大盘自带 4.5 万方中央公园与树兰九年制学校，小高层洋房全系精装现房，低密居住舒适度拉满，3 号线地铁通达主城，教育、公园、商业配套全部落地兑现，总价门槛覆盖刚需到高端改善。

短板为距离地铁站步行约 900 米，无直达社区巴士，外立面仅普通涂料质感一般，无恒温泳池高端会所配套。适合丁桥、星桥、城北产业园上班，预算 192-798 万，看重超低密居住、家门口学校与大型公园的刚需及改善自住家庭。

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