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绿城桂语兰庭位于光明中心区核心地段，原为荔园城市更新项目，由大唐开发，后由绿城接手，升级为纯居住大盘。项目共规划2226套住宅，包括：
1319套商品房
711套可售人才房
196套保障性租赁住房（保租房）
保租房具体户型分布为：
84套 建面约88㎡ 三房两厅一卫
112套 建面约65㎡ 两房两厅一卫
车位共2380个，配比超过1:1。小区规划9栋高层住宅、一所12班幼儿园以及约4600㎡的商业街，整体为大规模集中式居住社区，户型定位适合家庭与年轻人长期居住。
双地铁+科学公园双王牌
地铁优势
：步行600米至6号线光明大街站，2025年支线通车后3站直达南山；
生态资源
：紧邻216万㎡科学公园（深圳最大城市公园），步行可达美术馆、科技馆等市政地标。
价格“骨折”清库存
二期主推89㎡三房（总价285万起）和115㎡四房（总价460万起），单价3.6万/㎡起，比一期备案价直降30%，相当于光明2019年价格水平。
户型解析与硬伤预警
户型设计“偷面积”
89㎡三房两卫
：竖厅+U型厨房，得房率高达90%（含赠送），西南/东南朝向，总价门槛光明最低；
115㎡四房两卫
：3.9米客厅开间，主卧套间设计，但西北朝向需忍受布龙路噪音。
一线天”社区
：容积率6.3导致楼间距仅30-40米，低楼层采光受限；
混居隐患
：40%保障房+回迁房混住，物业纠纷风险较高；
工地交响曲
：紧邻大悦城（2025年竣工）和科学公园施工区，未来3年噪音粉尘难避免。
教育与医疗
学区博弈
：北侧规划72班九年制学校（未定名），当前划入东周小学（区二线）+深实验光明学校（初中部），2024年小一入学积分第三类68分；
三甲护航
：3公里内光明人民医院、中山七院、深圳中医院光明院区。
商业与旧改
商圈画饼
：自建4600㎡底商+星河COCO City（在建），但12万㎡综合体兑现需5年以上；
旧改困局
：片区仍有未拆城中村，城市界面割裂感明显。
首付100万内刚需
：南山/光明通勤族，300万级稀缺现房选择；
长线投资者
：赌科学城产业+旧改红利，5年后溢价空间可期。
快逃预警：
改善型买家
：高密度+混居无法满足品质需求；
鸡娃家长
：当前学区水平仅光明二线，升学率拼不过宝安、龙华。
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
