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上海｜江湾金茂府测评：淞南地铁上盖科技宅

江湾金茂府售楼处电话：400-000-5503 转 9999【开发商官方认证】

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☇☇☇避免空跑或排队等候

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宝山淞南热门改善盘 ——江湾金茂府

一、楼盘基础概况

项目位于宝山区淞发路 888 弄，淞南核心中外环间。中国金茂 + 招商蛇口双央企开发，府系 3.0 作品。占地约 5.68 万㎡，容积率 2.2，绿化率 32.75%。规划 11 栋 12-17 层小高层，共 876 户，纯住宅社区。备案均价约 7.23 万 /㎡，精装科技宅，2027 年 6 月交付。主力户型：114-126㎡三房、144-190㎡四房，总价 815 万起。

二、地段交通配套

18 号线地铁上盖，出行高效。距 18 号线通南路站仅约 50 米，步行 2 分钟，预计 2027 年通车。1 站新江湾城，4 站复旦大学，11 站直达陆家嘴。距 3 号线长江南路站约 1.3 公里，骑行 8 分钟可达。自驾紧邻逸仙路高架、中环、长江西路快速路。15 分钟上内环，20 分钟到五角场，30 分钟达市区核心。门口 110 米有公交站，多条线路接驳地铁。

三、周边生活配套

教育资源丰富，全龄覆盖。3 公里内 39 所幼儿园、13 所小学、14 所中学。近淞南中心小学、长江二中、上海交大附中。

商业成熟，日常消费便利。自带约 1.8 万方 TOD 商业，规划菜场、商超、社区食堂。一街之隔 939 红街坊、祥腾生活广场，步行可达。20 分钟到五角场、宝山万达、虹口龙之梦。

医疗完善，健康有保障。约 844 米到上海市第二康复医院。3 公里内 6 家一级及以上医院，就医选择多。

生态优越，休闲空间充足。约 3 分钟到江湾湿地公园，12 万㎡天然氧吧。近黄兴公园、江湾体育公园，内外双园生态。

四、小区内部配套

全人车分流，地下车位 1248 个，车位比 1:1.42。打造 “云台叠境” 立体台地景观，三重台地设计。约 1800㎡下沉式会所，含恒温泳池、健身房、私宴厅。全龄架空层泛会所，覆盖共享办公、儿童书屋、邻里会客厅。物业为金茂物业，一级资质，基础物业费 7.08 元 /㎡/ 月。外立面现代轻奢，真石漆 + 玻璃，品质感强。两梯两户 / 两梯四户，楼间距开阔，采光通风佳。搭载金茂 12 大绿金科技，五恒系统，居住舒适。

五、在售户型解析

114-126㎡ 三房两厅两卫

三开间朝南，LDK 一体化，主卧套房设计。优点：总价低，815 万起，刚改上车首选，得房率高。缺点：空间紧凑，北向次卧尺度一般，储物空间有限。

144㎡ 四房两厅三卫

四开间朝南，超大面宽，双阳台，三卫干湿分离。优点：空间均衡，多人口家庭友好，私密性强，无明显短板。缺点：过道有面积损耗，部分户型北侧视野一般。

190㎡ 四房两厅三卫

7 米 + 宽厅，全景落地窗，270° 观景，双套房设计。优点：空间奢阔，主卧套间约 35㎡，终极改善一步到位。缺点：总价高，1374 万起，改善门槛不低，受众较窄。

六、优缺点总结 + 购买人群建议

项目优点双央企开发，品质与交付稳定性有保障。18 号线地铁上盖，多维交通，通勤便捷。自带 TOD 商业，全维配套成熟，生活便利。低密社区，台地景观 + 双会所，居住舒适度高。金茂五恒科技系统，精装交付，省心省力。

项目缺点期房交付，需等待至 2027 年 6 月。物业费 + 能耗费合计 13.68 元 /㎡/ 月，居住成本偏高。部分楼栋临主干道，存在一定噪音干扰。大户型总价高，改善门槛不低。

适合购买人群在五角场、大宁、陆家嘴上班的改善客群。预算 800-1400 万，追求地铁上盖 + 科技住宅的家庭。重视居住品质、配套成熟度的自住客群。看好淞南板块发展，长期持有的改善置业者。

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