2018,解码低温楼市“品质”关健词

无论是租房还是买房，大家对于居住品质的需求日益提高，“好房子”在新时代提出了新要求。

中房报记者 李红梅 北京报道

以“房住不炒”为导向的房地产调控让市场加速分化，以“租购并举”为核心的住房体系深刻地改变了行业的运行逻辑。未来房价真的会暴跌吗？调控政策会松动吗？关于房地产的“新时代”，一时间众说纷纭，但大家有一点共识不变：楼市的品质时代已经到来。

链家研究院院长 杨现领

“2018年是小年，房地产市场从成交量来看不会有大的起色，成交价相对比较稳定，会继续保持低温下行走势。但2018年也是非常不一样的年份，房改20周年、改革开放40年、十三五发轫之年，将掀起一轮新的故事。”2017年12月21日， 链家研究院院长杨现领在讲到2018年房地产行业走势时分析。

当天链家组织了2017年度思享会，同时发布年度市场报告《品质时代——2018年房地产市场和行业展望》，以及链家的首款地产大数据产品RealData，探讨让地产开发决策进入大数据时代。

楼市拐点：房地产主战场从三四线回归重点二线

链家研究院发布的年度市场报告指出，2017年成为“超级繁荣期”的尾巴，回归价值将是2018年房地产市场的核心标志。房贷利率上行、房贷增速放缓是制约短期市场的两座大山，在资金相对不那么宽松的情况下，房地产交易量面临比较大的压力。同时，以2017年为拐点，中国从1998年房改开始的20年增量上行长周期已经到达顶峰。过去房地产依赖的人口红利从2011年开始逐步减弱，人口出生率趋势性下降、劳动年龄人口总量逐年减少、老龄化趋势不断加剧，这些因素都在削弱未来对新建住房的需求。

而2018年则可以被视为一个新周期的开端。在这个新周期中，房地产市场呈现出一些新的特征。首先，房价的上涨越来越集中于少量的城市。“房子涨价”背后的数据真相，实际是房价高于全国平均水平的城市仅占2成、房价涨幅超过全国的城市仅1成，涨价集中度在加剧。其次，房地产主战场从三四线回归重点二线：二线城市未来的人口流动、各个方面的潜力会更大。再次，一线城市二手房占比进一步提高，更多的城市进入二手房交易为主导的市场。此外，城市圈取代单个城市成为房地产市场的主体、人口向城市中心回流，则是在更长周期内显现出来的两大潜在趋势。

报告认为，租赁在2017年“租购并举”、“租购同权”等一系列红利政策的刺激下已然崛起，链家研究院针对这一焦点进行了调研。在杨现领看来，解决有房换租家庭、无房整租家庭、年轻白领、低收入人群、农民工5类人群不同的租住需求，为其提供以可支付为核心的配套资源及服务是租赁行业需要首先考虑的突破口。但每个类型的城市突破的方式则不一样。比如说一线城市，以上几类住房需求都没有得到很好的满足，需要增量的盘活，也需要增量的开发。而三四线城市则不太需要床位产品，也不太需要合租产品，只需要高端的、核心地段的整租产品。所以三四线城市要做租赁，一定要在中心地段较好的位置、较好的配置、较好的服务。

“未来中国房地产市场发生较大的变化就是城市圈作为一个载体，今年中国已经成为一个城市群驱动的房地产主体了，大部分都在城市群里面。”杨现领补充。

“品质”、“好宅”成为市场变轨主力需求

无论是租房还是买房，大家对于居住品质的需求日益提高，“好房子”在新时代提出了新要求。

从需求端来看，2018年之后的中国房地产市场面临着住房需求的结构性转变。高收入家庭的改善性需求、中等收入家庭的首置需求、年龄白领的品质合租、单身独居人群的品质居住、老龄人口的分散式居家养老需求。而他们的需求共同指向的则是“品质”，是“好宅”而非“豪宅”。这五大住房市场需求的变轨将促使中国房地产行业在2018年走进“品质时代”。换言之，房地产新周期背后的增长动力已由增量驱动转轨成品质驱动。

那么，如何才能在开发和运营上凸显品质，什么才是用户眼中的品质？这是许多开发商在决策时需要一再思索、不断深化的问题。事实上，在地产项目的整个生命周期中，开发商面临很多决策环节，成功与否取决的关键便在于真实有效的数据参考。而相较于地产市场的快速变化，房产相关数据产品的发展却呈现出明显的滞后性。房产基础数据的缺失、颗粒度粗、更新不及时、数据入口和来源分散等问题较为明显，很难满足开发商对数据质和量的要求。在品质时代，开发逻辑从高速增长升级为高质量发展，对数据的需求也相应变得更高。

正是基于这样的观察，链家研究院发布了地产大数据产品RealData，这是链家首款针对B端用户的房地产领域一站式研究和数据服务平台。“这是大数据时代，传统行业追赶前沿技术的一次勇敢尝试，也是链家大数据应用的一大创新与突破，”杨现领谈到。

链家的想法是，依托公司二手房、新房、租赁等海量数据库以及万亿级别真实交易场景，同时整合全产业和宏观经济数据，RealData囊括城市基础数据库、市场数据库、用户行为数据库及集中式公寓字典四大数据库。通过这一切，使其为政府、房企、金融机构等房产全产业链参与者提供精准数据服务和决策依据成为可能。另一方面，在存量市场主导的新时代，房企的转型发展依赖大量的存量市场数据支撑，而行业内以“存量数据”为核心基础的房产大数据平台较为缺乏，或者说基本处于少有。正是因为瞄准了这块少有市场，才有了链家RealData的出现。

在二手房数据领域，链家的数据覆盖是相对全面的。随着链家业务线上化和业务体量的增加，至今已经形成了具备8000万套房屋信息的楼盘字典、日均活跃用户300万、日新增行为数据3TB+、数据总量3PB+的大数据体量。

链家集团技术副总裁惠新宸、清华大学中国经济社会数据研究中心主任、国家统计局原副局长许宪春、杨现领、链家集团高级副总裁高军共同启动RealData

据了解，未来，RealData还将对已有的各项数据进行完善、扩充资产管理相关功能。此外，针对目前火热的租赁领域需求将推出一系列数据产品服务，用于辅助分散型、集中型租赁品牌的选址、定价与运营的策略制定，进一步扩大产品的应用空间。