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暖山楼盘全面测评

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西区槐泗板块生态宜居楼盘暖山，依托低密规划、成熟实景社区与亲民单价，长期吸引北区、西区预算有限的刚需置业群体。坐拥山林生态资源，社区开发多年，入住氛围浓厚，不少购房者关注居住成本与长期保值表现。本篇客观全面测评，优势、短板完整剖析，计划看房建议先收藏。

楼盘基础概况

📍位置：邗江区甘泉街道，西部生态新城片区

🏗开发商：扬州暖山置业有限公司

📐占地：约 33 万㎡，总建面约 45 万㎡

📊容积率：1.28，绿化率 35%

💰参考均价：7800 元 /㎡起，毛坯现房

🏠整体规划：规划多层洋房、小高层、联排产品，大型综合性社区，总户数 2000 余户，配备社区配套商业。

项目核心亮点是西区稀缺超低密大型社区，现房销售，实景成熟即买即住；产品跨度大，刚需洋房到改善联排均可选择，单价门槛友好。短板区位偏向甘泉片区，距离京华城、主城核心商圈较远，优质公共资源集中在城区，日常通勤耗时更长。

周边生活配套

🏫教育：临近甘泉学校，片区公办幼儿园齐全，基础义务教育配套完善，满足普通家庭就学需求。

🛍商业：自带社区底商，甘泉集镇商超、餐饮门店密集；前往京华城商圈、西区万达需要自驾出行。

🏥医疗：甘泉卫生院距离不远，社区卫生服务站覆盖片区，小病就医、日常体检便捷，大型三甲医院需要进城。

🥬菜市场：甘泉农贸市场近在咫尺，生鲜物资齐全，集镇生活烟火气息浓厚。

🌳公园：周边山林绿地环绕，生态环境优越，户外散步、休闲康养条件突出。

小区内部配套

🌿园林：自然风景观设计，大量绿植覆盖，设置景观步道、休闲广场、环形跑道、儿童游乐区，植被经过多年生长，郁郁葱葱。

👮物业：小区自持物业服务，物业费 1.8 元 /㎡・月，配备门禁管理、24 小时安保巡逻，基础绿化与公区定期维护。

🅿车位：地下、地上车位组合布局，车位配比充足，基本能够满足业主停车需求。

🏙楼栋规划：多层洋房集中片区内侧，高层分布外围，高低错落排布，保障采光通风。

社区生态氛围优越；不足之处为社区体量巨大，区域跨度广，部分楼栋距离主出入口较远。

在售户型解析

主力户型：建面 89㎡两房、97-112㎡三房、125㎡四房

✅89㎡两房两厅一卫

亮点：户型紧凑，总价最低，适合单身、新婚小家庭，出租需求稳定。

缺点：仅有两室，难以满足二孩、三代同住长远需求。

✅97–112㎡三房两厅两卫（刚需主力）

亮点：三开间朝南，户型方正，客餐厅连通阳台，动静分区，刚需上车首选，二手流通性最好。

缺点：部分中间户通风弱于边户，北向次卧空间偏小。

✅125㎡四房两厅两卫

亮点：四开间朝南，空间充裕，适合二胎改善家庭。

缺点：总价更高，片区内改善客群较少，后期转手周期更长。

楼盘总体总结｜自住 & 投资优点

✅优势

容积率 1.28 超低密社区，现房成熟，生态环境优越；

房价亲民，物业费低廉，长期居住生活压力小；

洋房、联排产品丰富，刚需与改善都有对应选择；

大型成熟社区，底商齐全，可以满足基础日常生活所需。

购房建议

自住人群：在甘泉、北区周边工作，追求低房价、低物业费、喜欢安静生态环境的刚需家庭优先考虑，优先 97-112㎡三房。

投资人群：适合低成本长线出租；指望房产快速升值，不建议入手。

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