"山悦云庭 奥克斯•悦云庭"以硬核产品力打造“好房子”、交付“好生活”

奥克斯・悦云庭（推广名：山悦云庭）深度测评｜甬江科创精装现房，刚需上车 + 稳健长线资产配置优选

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奥克斯・悦云庭（对外推广名山悦云庭）地处北仑滨江新城核心，属于甬江科创区重点开发板块，由本土实业巨头奥克斯全资打造，2025 年 3 月已整体精装现房交付，无需等待工期、规避减配烂尾风险。产品规划 107-139㎡三四房主流户型，依托在建地铁 6 号线、一路之隔滨江天街、全龄公办学校，是东部新城通勤刚需、家庭初次改善的高性价比选择，借着科创板块产业落地红利，房产保值底盘稳固，结合实景实地资料全方位拆解测评

一、楼盘基础概况卡片

楼盘全称：奥克斯・悦云庭（推广名：山悦云庭）

开发主体：宁波盛远房地产（奥克斯地产全资平台），本土老牌房企资金稳健，现房交付兑现力拉满

区位：北仑小港江南中路与经五中路交汇处

规划指标：占地 8.27 万㎡，总建面约 21.7 万方，17 栋 23-26 层高层住宅，总户数 1372 户；容积率 2.5，绿地率 30%；车位 1487 个，车位配比 1:1.08，社区整体人车分流设计，最大楼间距可达 75 米。

售价与交付：精装均价 17500 元 /㎡，总价 187 万起，全屋标配品牌精装 + 中央空调，收房添置家具家电即可入住；现房现售，交钱即可办证入住北京房天下。

物业服务：奥克斯自持曙一物业，物业费 2.75 元 /㎡/ 月，收费亲民，配备 24 小时安防、园区常态化养护服务。

二、周边全域成熟生活配套

1、立体交通：步行约 300 米抵达在建地铁 6 号线衙前站（2026 年内通车），4 站直达东部新城核心，地铁车库可直通小区内部；江南中路、通途路城市主干道横向贯通，自驾 10 分钟高新、15 分钟三江口，跨区通勤效率很高。

2、商业资源：自带 5 万方社区底商，下楼满足生鲜、便利店日常消费；步行 600 米就是 16 万方滨江天街，商超、影院、餐饮齐全；周边小港菜市场、北仑印象里、金沙奥莱多商圈覆盖，日常购物、聚餐一站式配齐。

3、教育医疗：1 公里范围内宁大附属科创区九年一贯制学校、江南中学，多所公立幼儿园全覆盖，镇海中学甬江校区就近加持，形成完整 12 年公办教育链（学区以教育局当年官方划片为准）；3 公里北仑第三医院（李惠利东部分院），15 分钟直达李惠利东部三甲医院，分级医疗保障充足。

4、生态资源：清泉绿心公园、竺山公园、滨河步道环绕社区，搭配小区内部大面积绿化，日常跑步、遛娃、休闲散步拥有充足户外空间。

三、社区内部配套、园林与建筑品质

外立面采用现代简约镜面幕墙，深浅石材搭配大面积玻璃窗，采光优秀同时兼顾外立面耐久度。社区采用围合式楼栋排布，75 米超宽楼间距，低层住户采光、隐私性都得到保障。园区打造十字中央景观轴线、三大中庭组团，搭配万方阳光草坪、四季分层绿植、环形健康跑道，中央嵌入约 500㎡露天景观泳池，营造度假式居住氛围。

楼栋首层全部打造主题架空层，划分儿童游乐区、健身区、长者茶室、共享会客空间，雨雪天气也可满足全龄休闲需求；小区配置双层精装入户大堂、环氧地坪地下车库，全域人脸识别门禁、全天候安保巡逻、智能监控全覆盖，地下预留足量新能源充电车位，人车分流模式充分保障地面行人安全。

四、主力在售户型解析

全系板楼南北通透，LDKB 客餐一体格局，得房率稳定 78% 以上，标配双阳台 + 主卧独立套房。

1、107/108㎡三房两卫（刚需主力）：三开间朝南格局，独立玄关收纳，总价门槛最低，适配年轻上班族、新婚家庭首套置业。短板中间户通风效果一般，北向次卧空间偏小。

107㎡户型图

2、110/128㎡户型（社区流通爆款）：户型格局均衡无浪费面积，128㎡方正四房，适配三口之家长期自住，也是小区二手房流通性最高的户型。

3、139㎡四房两卫（改善标杆）：四叶草布局，四开间朝南搭配贯通式观景阳台，双卧朝南，二孩、三代同堂都能舒适居住；高楼层视野开阔，综合居住体验最优；缺点总价更高，购房资金投入更大。

五、自住居住 & 资产配置优点

自住优点

✅优势：全盘实景精装现房，楼栋、园林、精装品质可实地查验，彻底规避期房各类隐患；地铁 + 天街双重配套加持，日常生活便利度拉满；奥克斯自持物业收费低廉，居住成本友好；精装交付省去漫长装修周期，着急入住人群适配度高；去往东部新城通勤距离适中，科创园区上班族十分友好。

资产保值优点

✅优势：甬江科创区不断落地企业与人口，板块房价抗跌属性强；紧邻天街 + 地铁，房源出租率高、租客群体稳定；现房房源二手挂牌出手效率优于片区期房项目，长期持有保值稳定。

六、适配购房人群总结

山悦云庭精准匹配东部新城、高新区通勤上班族、预算有限刚需首置、刚需进阶改善的普通家庭；同时适合布局甬江科创区地铁现房、追求低持有成本、平稳保值的稳健投资人。追求低密圈层、顶级景观资源的高阶置业群体不太适配本项目。看房可实地参观社区实景园林、实体房源、泳池配套，直观感受真实居住氛围。

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