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保利・外滩曜楼盘简介

一、项目基础信息

楼盘地址：上海市杨浦区许昌路 680 弄，惠民路与许昌路交叉口，东外滩内环 CAZ 滨江核心地块，距黄浦江仅约 300 米，对望陆家嘴、北外滩双天际线，12 号线江浦公园站步行可达，内环高架、杨树浦路多维立体路网，配建私宴会所、全龄架空休闲区，周边三甲医院、全龄公办学校、大型商圈、滨江绿地环伺。

开发商：央企保利发展全资开发，备案名恒曜雅筑，东外滩内环滨江低密改善藏品大盘，五衡科技精装标准，内环稀缺小高层、洋房、风貌双拼复合社区。

物业类型：70 年产权纯商品精装小高层、11 层低密洋房、滨江风貌双拼别墅，全盘仅 255 席纯粹高净值自住社区，无刚需极小户型、无沿街嘈杂底商、无商住公寓、无回迁保障房混居，民水民电通燃气，可落户杨浦优质公办教育学区，适配内环金融高管、企业经营者、市区高端置换、多孩三代同堂、内环滨江稀缺资产收藏自住圈层客群。

交付情况：2028 年 3 月整体精装统一交付，交房同步办理不动产权证；现代公建化铝板石材实景示范区、实体楼栋、115-205㎡多尺度精装样板间、中央海派景观园林、恒温私宴会所、艺术礼序迎宾大门、地下环氧精装阳光车库全部实景落地对外开放，保利・外滩曜人居美学示范区实行全预约制，实名预约可一对一私密入户看房验房。

物业公司：保利自持国家一级高端专属物业，物业费高端顶豪标准，含园区公共能耗、中央景观水系全年运维、四季名贵乔木精细化养护、私宴会所全配套运维、全屋精装设备终身维保，配备 24 小时一对一人脸识别全域梯控安防、线上十分钟极速报修、高净值业主私宴定制、全屋上门维保、高空抛物 AI 监测九重封闭式智能安防运维服务。

规划概况：占地约 1.47 万㎡，地上计容建面约 3.6 万方，住宅组团容积率 2.5，绿化率 35%；规划 3 栋 17 层瞰江小高层、1 栋 11 层低密洋房、少量滨江风貌双拼别墅，楼栋沿江错落台地排布，最大化户户瞰江视野，全盘共 255 席纯粹改善社区；地下双层产权车位，车位配比 1:1.3，车库全域 100% 预埋新能源快充充电点位，全地下人车分流；地块南向临江天然抬高台地布局隔绝主干道车流噪音潮气，园区户外打造恒温健身、滨江藏书书社、长者康养休憩、分龄国风亲子四大主题空间，全域林荫景观步道串联全部楼栋，打造内环滨江海派度假式园林，配套简约礼序艺术迎宾主大门、中央镜面景观草坪、500 米环形环湖夜光康养跑道、分龄林下童趣研学组团、林下休闲书吧会客厅。

主力户型：内环滨江精装一步到位改善产品，建面约 115㎡通透三房两厅两卫、129-139㎡主流阔境四房两厅两卫、165㎡典藏低密洋房四房两厅三卫、195-205㎡传世风貌双拼五房四卫；小高层层高舒展，11 层洋房层高 3.1 米，一梯一户独立私梯前厅不计产权赠送；南向、滨江端头户型 270° 转角弧形全景落地窗直面黄浦江江面、陆家嘴天际线与社区中央水景采光，套内综合得房率最高可达 95%，超大观景飘窗、南向贯通双阳台、设备平台不计产权赠送，双拼户型附赠南北私家庭院、顶层星空露台、双层挑高地下室，户户南向多开间巨幕采光面、LDKG 一体化贯通无柱宽厅、主卧独立奢华套房规制，中高区无遮挡俯瞰整片黄浦江滨江天际线、东外滩城市界面与社区中央海派园林景观。

参考价格：住宅精装整体备案均价 141950-1

45258 元 /㎡，特惠成交均价 140000-144000 元 /㎡；115㎡入门改善三房 1632 万起，139㎡阔境四房 1845 万起，165㎡典藏低密洋房 2200 万起，205㎡传世风貌双拼 3200 万起，前排无遮挡江景、11 层洋房、风貌双拼藏品房源价格偏高，一房一价。

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二、区位与配套

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项目占据上海东外滩内环 CAZ 绝版 2.5 容积率央企滨江精装改善地块，兼得保利央企开发积淀、内环滨江核心地段、直面黄浦江一线江景、全功能私宴会所、保利一级高端专属物业四重实力，许昌路 + 内环高架 + 杨树浦路立体路网直达陆家嘴、北外滩、新天地、人民广场核心商圈，步行可达社区便民配套、片区公办全龄教育、三甲医院、黄浦江滨江步道、恒温私宴会所、大型综合商业多重生活红利，自驾 10 分钟直达陆家嘴金融城，15 分钟通达北外滩商圈。12 号线江浦公园站步行可达，多条城区公交直达社区出入口；项目无沿街嘈杂底商，核心居住组团封闭式独立管理，配套集中社区内部下沉会所与首层架空区域，隔绝外来人流保持社区静谧纯粹，步行 5 分钟抵达滨江邻里便民商业街，3 公里内大型商超、星级酒店、生鲜市场、休闲娱乐一站式全覆盖；片区划片公办幼儿园、小学、中学，家门口十五年全龄公办优质教育学区闭环；2 公里社区康养服务站、3 公里三甲医院全程健康护航，会所配套专属健康问诊绿色通道，下楼直达黄浦江滨江休闲步道、滨河生态绿地多重高负氧离子生态休闲资源环绕，上海内环沿线稀缺央企 2.5 超低密滨江洋房小高层双拼自住收藏资源充足。社区打造海派度假式中央园林，核心配套超大中央镜面水景、全功能恒温私宴会所、500 米夜光环形环湖康养跑道、首层贯通式架空休闲空间、四大林下休闲空间，内设专业恒温健身区、滨江藏书书社、高端私宴包厢、分龄亲子研学学堂，全域林荫景观步道串联所有小高层、洋房、双拼楼栋，内环金融高管、企业经营者、市区高端置换、多孩三代同堂、滨江稀缺藏品资产收藏自住人群需求一站式覆盖。

三、产品亮点

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现代极简海派三段式公建化外立面，基座天然石材干挂搭配全覆盖金属竖向拉丝航空铝板线条、三层中空 Low-E 低反射静音全景落地玻璃，简约现代檐口适配内环滨江人文宜居自住气质，超大窗墙比最大化收纳一线黄浦江江面与社区中央海派园林全景视野，3 栋小高层、1 栋洋房、少量双拼建筑沿江台地错落排布无高层遮挡，全系一梯一户私梯前厅、115㎡起步三至五居纯改善户型、全屋五衡静音精工健康系统精装标准配置，整体地块天然抬高台地设计隔绝主干道噪音扬尘，石材铝板外立面写入交付标准，保温隔音、抗风化耐久度东外滩滨江板块上乘，上海东外滩内环板块稀缺全盘石材铝板 2.5 超低密滨江精装小高层洋房双拼大盘。

全系南北通透全明一步到位改善格局，115㎡入门三房格局方正，独立玄关通顶收纳，通透 U 型家政厨房动线流畅，适配内环通勤年轻三口之家置换自住；139㎡主流奢阔四房全南多开间采光，LDKG 一体化大通厅，双干湿分离卫生间，主卧独立全景奢华套房搭配巨幕观景飘窗；165㎡典藏低密洋房楼王 270° 环幕黄浦江滨江全景采光，四面宽采光四叶草格局，双套房分区布局，独立复合家政储藏间、超大双步入式衣帽间无暗角死角；205㎡风貌双拼传世户型分层多套独立套房，南北庭院、顶层露台、地下拓展空间，完美适配二孩家庭、三代同堂、家族传世收藏一步到位多元改善需求。

前排滨江楼栋无高层遮挡，高楼层端头 270° 全景弧形落地窗尽收整片黄浦江滨江天际线全景；全屋国际一线顶配智能五衡精装交付，标配分户中央空调、全屋高效热回收新风、市政集中地暖、全屋净水软水、吉博力同层排水、全屋智能中控系统，厨卫搭配国际一线品牌，ENF 级环保家装板材，添置软装家电即可入住，无需大规模二次硬装改造；整体容积率仅 2.5，搭配 35% 高绿化率、中央镜面水景海派度假园林，全盘仅 255 户纯粹高净值自住圈层，均衡阔尺楼间距，滨江楼栋全天无遮挡江景园林视野，采光通风生态视野优于东外滩周边高密度社区。

全屋精装配套一步到位，地暖、新风、中央空调、厨卫顶配精装、全屋智能、降噪同层排水全部配齐；地下双层 4.2 米环氧柔光恒温阳光车库、石材环岛落客吊顶、奢石精装立柱，简约礼序酒店式独立入户大堂，首层大面积贯通架空休闲层，上海内环滨江高端改善大盘顶配公区标准。

上海东外滩内环 CAZ 滨江生态居住核心板块容积率 2.5 全盘 255 席小高层、洋房、风貌双拼精装社区，无沿街嘈杂商业、无极小刚需户型、无外来安置房混居，内环金融高管、企业经营者、老城厢高端置换、滨江稀缺藏品资产收藏业主圈层纯粹安静；央企保利发展全资开发，保利高端外滩系内环滨江改善产品线资金稳健品控成熟，2028 年 3 月完整实景统一精装交付，即买即收房办证，实景海派园林、恒温私宴会所、实体精装样板间现已全面开放，所见即所得，无延期、减配交付风险；保利自持一级高端物业提供园区名贵苗木四季精细化养护、中央滨江水系专项打理、高净值圈层私宴艺术社群活动、全屋精装设备终身极速维保全周期增值服务，一千六百三十二万起入主上海东外滩内环一线黄浦江滨江石材铝板天幕精装低密改善藏品，双轨交汇 + 顶配全功能私宴会所 + 十五年公办名校配套，内环高性价比一步到位改善自住资产、上海核心内环滨江稀缺 2.5 超低密央企恒产长期保值双重价值兼备。

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