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【官方认证公告】

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徐州梧桐公馆全维度楼盘测评｜娇山湖凤凰山旁低密洋房墅区现房

徐州梧桐公馆售楼处电话：400-000-5503转2222【天眼查认证】

想在铜山娇山湖板块入手背山面湖的低密改善住区，看重双品牌开发、保利物业、山体公园生态、一站式学区，梧桐公馆是南区改善热门现房大盘。项目 2024 年底已整体交付，纯洋房叠加墅区，容积率仅 1.2，凤凰山公园一路之隔，近娇山湖小学，今天六大板块完整拆解，改善自住家庭直接收藏。

楼盘基础概况

项目位置

：铜山区华山路凤凰山公园南侧，娇山湖生态板块核心，北靠凤凰山、南望娇山湖；近地铁 3 号线焦山站，华山路、珠江路主干道环绕，自驾 10 分钟直达铜山万达，通达高速路口，跨区通勤便捷。

开发房企

：徐州碧城房地产开发有限公司，碧桂园、保利联合打造双品牌项目，资金实力雄厚，2024 年 12 月集中交付实景现房，无延期烂尾风险，交付品质稳定可实地查验。

地块指标

：总占地约 16.65 万㎡，总建面 29.02 万㎡，规划 54 栋建筑，含 43 栋 6-8 层花园洋房、11 栋叠加别墅，总户数 1502 户，70 年纯毛坯住宅产权，纯粹低密社区无高层遮挡。

容积率 & 均价

：容积率仅 1.2，绿化率 37.5%；洋房成交均价 8500-9800 元 /㎡，叠墅总价 298 万起，主力总价 130 万起步，楼间距开阔，多数楼栋北向观山、南向望湖，采光视野俱佳。

周边生活配套（3 公里全维成熟生活圈）

教育配套

社区自建 3400㎡公办幼儿园，步行 900 米娇山湖小学（铜山实小分校），2 公里覆盖行知小学、娇山湖中学，幼、小、初中一站式公立教育，学区资源稳定，接送路程短。

商业商场

2 公里铜山万达广场，小区自带沿街底商，生鲜超市、餐饮、药店齐全；3 公里奥特莱斯、娇山湖滨湖商业街，日常采购、大型购物一站式满足。

医疗资源

2.5 公里铜山区中医院、铜山妇幼保健院，片区多处社区卫生服务站，日常体检、急诊、老人慢病诊疗就近解决，医疗配套完善。

菜市场 & 公园

步行 800 米凤凰安置小区便民菜场；一路之隔凤凰山生态公园，3 公里娇山湖景区，环山环湖步道、草坪、休闲广场全覆盖，山水生态资源片区稀缺。

小区内部配套（保利物业高绿化实景墅区）

园林景观

：37.5% 超高绿化率，打造一轴三园景观体系，中央阳光大草坪、分层四季名贵绿植、休闲水景、梧桐主题景观廊架错落排布，楼栋间绿化充足，推窗见山景园林。

物业服务

：保利一级自持物业，洋房物业费 2.4 元 /㎡/ 月、别墅 3 元 /㎡/ 月；24 小时人脸识别门禁、全天安保巡逻、精细化园林全年养护，定期邻里社群活动，品牌物业保值力强。

车位规划

：地下车位 2372 个，车位比 1:1.5，全社区人车分流，双层精装地下车库，电梯直达入户，地面仅人行活动，老人孩童玩耍安全，每户可预留双车位，无抢车位困扰。

楼栋规划

：全部 6-8 层洋房与叠加别墅，南低北高排布最大化山景视野；内部配套 400㎡私享会所、600 米环形康养跑道、分龄儿童游乐区、老年健身场地、邻里会客中庭，覆盖全年龄段休闲需求。

环境品质

：实景现房全部落地，简约新中式石材外立面整洁大气，社区安静低密，入住业主多为追求山水生态的改善家庭，圈层纯粹无嘈杂刚需人群。

在售户型解析（主力 107-260㎡，洋房 + 叠墅全覆盖）

全系毛坯板式通透户型，层高 2.95 米，全景南向飘窗、双阳台，分三大主力产品线：

107㎡ 三室两厅两卫（洋房刚需主力）

亮点：三开间朝南，连通观景双阳台，主卧独立套房，双卫生间解决早高峰拥挤，总价门槛最低，三口改善家庭首选，公摊低得房率可观。缺点：北向次卧尺寸偏小，无独立储藏间，收纳空间需后期定制改造。129-143㎡ 四室两厅两卫（洋房改善爆款）

亮点：四房布局适配二胎、三代同堂，7 米宽景大通厅，四开间朝南，洋房公摊远低于高层，南北双阳台兼顾观景晾晒，中段楼栋可同步观赏山湖双景。缺点：户型面积偏大，总价提升，毛坯交付装修资金、时间投入更高。

168-260㎡ 叠加别墅（顶奢改善）

亮点：上下双层独立空间，一楼带南向庭院，多套房布局，地下拓展多功能厅，270° 山湖全景视野，私密性拉满，片区稀缺低密墅类产品。缺点：总价近 300 万起步，上车门槛极高，庭院养护、清洁、物业维护长期持有成本偏高。

自住优势

北凤凰山、南娇山湖双生态加持，容积率仅 1.2 纯洋房墅区，无高层压抑，居住环境在铜山南区极具优势；

碧桂园 + 保利双品牌开发，2024 年底现房交付，园林、物业实景可实地查验，规避期房交付风险；

自建幼儿园 + 娇山湖实验小学，一站式全龄学区，家中有学龄儿童优先考虑；

1:1.5 超高车位配比、纯人车分流，保利品牌物业，私享会所、全龄休闲配套齐全，居住舒适度拉满；

洋房、叠墅产品线完整，130 万起梯度充足，刚需改善到一步到位墅居均可匹配。

最终购买建议

偏爱山水低密环境、家中有适龄上学儿童、预算充足的三口 / 二胎、多代同堂改善家庭，梧桐公馆是娇山湖板块优选；预算有限刚需、追求市中心零距离配套、短线炒房客不推荐，更适合长期自住、长线资产保值购房者。

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