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上海｜万科四季隐秀测评：杨行低密改善盘

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宝山杨行万科低密改善盘 ——万科四季隐秀

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一、楼盘基础概况

项目位于宝山区宝杨路 3077 弄，杨行核心板块。万科开发，品牌口碑与交付稳定性有保障。占地约 4.8 万㎡，容积率 2.0，绿化率 38%。规划 11-18 层小高层 + 叠墅，共 320 户，纯住宅社区。备案均价约 6.4 万 /㎡，精装交付，预计 2026 年底交房。主力户型：92-105㎡三房、139-143㎡叠墅，总价 590 万起。

二、地段交通配套

轨交需短驳，自驾更高效。距 1 号线宝安公路站约 1.3 公里，骑行约 8 分钟。在建 19 号线铁山路站约 1.2 公里，预计 2027 年通车。自驾紧邻蕰川公路、外环高速，5 分钟上高架。25 分钟到大宁，35 分钟到人民广场。门口 95 米有公交站，多条线路接驳地铁。

三、周边生活配套

教育资源优质，全龄覆盖。一路之隔华二附中宝山校区，步行约 300 米。近杨行中心幼儿园、杨行中心校、宝杨实验学校。

商业成熟，日常消费便利。约 500 米到大旻广场，1 公里到宝山花园城。3 公里内闿和阳光广场、昊耀商业广场，满足日常所需。

医疗完善，健康有保障。约 1 公里到杨行镇社区卫生服务中心。近华山医院北院，自驾 15 分钟可达。

生态优越，休闲空间充足。约 2 公里到白沙公园，约 500 亩城市生态公园。周边市政公园、乐动力体育中心，休闲健身方便。

四、小区内部配套

全人车分流，地下车位 390 个，车位比 1:1.22。打造森系园林，约 2 万㎡实景示范区，景观层次丰富。全龄活动区，含儿童乐园、健身区、环形步道。配建主题架空层，含私宴厅、健身区、休闲区。物业为万科物业，一级资质，物业费 4.38 元 /㎡/ 月。外立面浅香槟金铝板 + 玻璃，现代简约，品质感强。楼间距约 35-45 米，采光通风佳，私密性好。

五、在售户型解析

92㎡ 三房两厅一卫（小高层）

三开间朝南，约 4.7 米双联阳台，全明格局。优点：总价低，590 万起，刚需上车首选，得房率约 78%。缺点：单卫设计，早高峰使用紧张，北向次卧空间紧凑。

105㎡ 三房两厅两卫（小高层）

三开间朝南，LDK 一体化，主卧套房设计。优点：空间舒适，双卫配置，改善性价比高，得房率约 79%。缺点：过道有面积损耗，储物空间一般。

139-143㎡ 叠墅（上 / 中 / 下叠）

四开间朝南，约 270° 转角飘窗，LDKB 一体化横厅。优点：空间奢阔，下叠带庭院 + 地下室，上叠带露台，私密性强。缺点：总价高，900 万起，改善门槛不低，叠墅无电梯直达。

六、优缺点总结 + 购买人群建议

项目优点万科品牌开发，精装交付，品质有保障。2.0 低密社区，小高层 + 叠墅组合，居住舒适度高。双轨交 + 主干道，通勤选择多，通达性强。全维配套成熟，教育、医疗、商业、生态齐全。万科自持物业，车位充足，人车分流，社区品质高。

项目缺点距地铁站有距离，需骑行或公交接驳。物业费 4.38 元 /㎡/ 月，居住成本偏高。部分楼栋临路，存在一定噪音干扰。叠墅产品无电梯直达，上下楼不便。

适合购买人群在大宁、静安、人民广场上班的刚需 / 刚改。预算 590-1100 万，想低密精装改善的家庭。重视教育、生态、居住品质的自住客群。接受期房，看好杨行发展的改善置业者。

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