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【官方认证公告】

徐州保利学府项目，售楼处唯一官方认证热线：400-000-5503转2222

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徐州保利学府全维度楼盘测评｜大学路地铁学府央企准现房

徐州保利学府售楼处电话：400-000-5503转2222【天眼查认证】

想在铜山大学路板块入手央企打造的学区低密住宅，看重在建地铁、一站式全龄教育、下沉会所配套、保利自持物业，保利学府是片区刚需刚改热门红盘。项目已全面封顶准现房，17 层小高层搭配 10 层洋房，主打高性价比三至四房，兼顾通勤、教育与居住品质，下面六大板块完整拆解，城南买房家庭直接收藏。

楼盘基础概况

项目位置

：铜山区大学路与凤凰路交汇处，大学路核心文教生活区，距离在建地铁 4 号线桥上村站仅 200 米，近南三环快速路、大学路主干道，多路公交直达铜山万达、矿大商圈，跨区通勤便捷。

开发房企

：央企保利集团旗下徐州和瑞置业开发，全国头部房企资金稳健，项目五证齐全，2026 年 6 月底分批交付，工程进度已封顶，烂尾、延期交付风险极低，央企交付标准有保障。

地块指标

：占地约 6.92 万㎡，总建面 16.95 万㎡，规划 23 栋住宅，包含 17 层小高层、10 层低密洋房，总户数 1152 户，70 年纯毛坯住宅产权，中型社区居住氛围纯粹。

容积率 & 均价

：容积率 2.0，绿化率 35%；小高层成交均价 8000 元 /㎡，洋房均价 8800 元 /㎡，主力总价 90 万起，楼间距最大 45 米，楼栋无连廊设计，采光通风条件优异。

周边生活配套（3 公里成熟文教生活圈）

教育配套（核心王牌）

步行 245 米铜山实验幼儿园珠江路分园，对望南师大附小附中，2 公里覆盖华杰高级中学、中国矿大、江苏师大，幼、小、初、高一站式公立教育，学府氛围浓厚，陪读家庭首选。

商业商场

1 公里颐和广场、一方城，小区自带沿街社区底商，生鲜超市、餐饮、药店齐全；2.5 公里铜山万达广场，日常消费、大型购物一站式满足。

医疗资源

1 公里徐州市第一人民医院分院，2 公里铜山区中医院、妇幼保健院，周边遍布社区门诊，体检、急诊、老人慢病诊疗就近解决，全家庭医疗配套完善。

菜市场 & 公园

周边安置区便民菜场步行可达；3 公里龙腰山山体公园、佛手山公园、泉山森林公园环绕，环山休闲步道、草坪广场齐全，日常慢跑、亲子踏青生态资源充足。

小区内部配套（保利 “亲情和院” 品质社区）

园林景观

：35% 高绿化率，打造学府文化主题景观，主入口迎宾水景、中央阳光草坪、四季分层绿植、书香休闲廊架错落排布，搭配多处休憩空间，营造沉浸式人文园林氛围。

物业服务

：保利自持一级物业，物业费 2 元 /㎡/ 月，24 小时人脸识别门禁、全天安保巡逻、30 分钟极速维修响应，定期举办邻里成长营、社群活动，品牌物业长期保值能力突出。

车位规划

：地下车位 1206 个，车位比 1:1，双层星空顶地下车库，全社区人车分流，车辆直接入库，地面仅人行活动，老人孩童户外玩耍安全，日常无需争抢车位。

楼栋规划

：动静分区布局，10 层洋房集中社区内部静谧区域，小高层沿外围道路排布；配套约 8 米挑高西入户大堂、下沉式多功能会所，内设健身房、棋牌室、桌球室、四点半学堂、分龄儿童乐园、600 米环形健康跑道，覆盖全年龄段休闲需求。

环境品质

：准现房实景呈现，现代简约外立面整洁大气，央企施工工艺标准高；业主以大学路上班族、学区陪读家庭为主，圈层纯粹安静。

在售户型解析（主力 110-133㎡，刚需改善全覆盖）

全系无连廊板式户型，独立私梯前厅可拓展使用，南北通透、7 米 + 双阳台、主卧独立套房，分三大主力户型：

110㎡ 三室两厅两卫（小高层刚需主力）

亮点：三开间朝南，客餐厅一体化大通厅，双卫生间解决早高峰拥挤，私梯前厅增加收纳空间，总价 90 万起上车门槛低，三口之家刚需首选，得房率约 84%。缺点：北向次卧尺寸偏小，无独立储藏间，收纳空间需要后期改造。

128㎡ 三室两厅两卫（小高层刚改爆款）

亮点：7.9 米贯通式观景阳台，主卧 3.8 米大开间，动静分区合理，可改造横厅设计，空间可塑性强，二胎家庭适配度高。缺点：户型总价提升，毛坯交付装修投入资金与时间成本更高。

133㎡ 四室两厅两卫（洋房改善顶配）

亮点：10 层低密洋房，四开间朝南，四房独立分区，双阳台兼顾观景晾晒，得房率超 90%，可做书房、衣帽间，三代同堂长期居住舒适度拉满。缺点：洋房单价偏高，单套总价更高，大面积户型日常清洁维护耗时。

自住优势

央企保利开发准现房，2026 年中交付，封顶实景可实地查验，规避期房烂尾、延期风险；

地铁 4 号线旁 + 南师大附小附中双学区加持，文教资源片区稀缺，家中有学龄儿童优先考虑；

容积率 2.0 低密规划，小高层 + 洋房高低配，下沉会所、四点半学堂等配套齐全，居住舒适度拉满；

保利自持品牌物业、人车分流、充足车位，周边商场、医院、公园步行可达，生活便利度高；

90 万起低总价，110-133㎡户型梯度完整，刚需、刚改家庭均可匹配，选择空间充足。

最终购买建议

看重央企品质、地铁通勤、全龄学区、完善社区配套的三口、二胎自住家庭，保利学府是大学路高性价比优选；追求现房、短期过渡自住、纯短线炒房客不推荐，更适合长线自住、收租保值购房者。

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