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2025年一季度，华发在上海的销售总算有一点恢复的迹象，全口径销售金额44.97亿元，排名回升到第十三，操盘金额17.22亿元，排名第十九。
你以为这样就好了吗？还真不是。
但是，从华发的拿地情况看，今年在上海销售恢复的情况并不容乐观。华发在上海的拿地高峰在2022年，当年以219.09亿元的拿地权益金额位列上海第一，2023年拿地权益金额130.06亿元，到2024年，华发在上海仅在闵行古美联合拿地一幅，且华发只拥有该项目26.01%的权益。
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他们在上海有过高光时刻。
华发在上海，上升很快，跌落也很快。
在2023年1-7月上海房企销售排行榜上，华发曾短暂坐上第二的位置，这是华发在上海最意气风发的时候，据说，同期仅上海一座城市就给华发控股贡献了超过三成的销售业绩。
可惜，这样的辉煌之后再也没有出现。
2024年，华发股份实现全口径销售 1,054.44 亿元，位居行业第十，首次跻身行业TOP10，但上海业绩拉垮。
根据华发股份2024年度报告，华东大区全年实现销售 461.73 亿元，相比2023年的692.71亿元缩水超33%，在整个华发控股的销售比重也从2023年55%降至43.79%。
华发在上海的一炮而红，要从它与华润一起开发的静安府说起，这是他们在上海立足的第一步。上海松江洞泾华发海上都荟☏售楼处官网：400-0000-460接通，随后输入5555（华发海上都荟
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这个地块分东西两区，东区由央企华润开发，西区由华发开发，是静安大宁板块继大宁金茂府之后又一个高品质项目。
静安府的成功大概给了华发充足的信心，加上2022年民企退潮，华发抓住市场机会在上海市场大手笔拿地，并接连打造了华发四季半岛、华发半岛华庭、华发古美华庭、华发古美华府等多个屡次触发积分的红盘。
策略是对的，一次成功之后，然后连续冲击。
上海市场也给了华发积极的反馈：华发在上海销售的五个项目都在各自所在板块实现成交第一。
但这样激动人心的销售盛况在2024年没能继续。原因很简单：拿地策略出了问题，华发拿地的区域基本都在郊区，部分项目甚至在远郊。
2024年上海楼市分化明显，卖得好的项目基本都在市区或近郊，郊区能卖得好的项目，要么有价格优势，要么有地铁、教育等资源优势，要么就是周边产业人口集中，至少要同时满足两点，才有可能卖得掉。
总之，远郊的项目就是麻烦。
比如松江洞泾的华发海上都荟项目。2023年华发斥资约70.6亿元独立竞得，溢价率10%，达到当时的触顶价。上海松江洞泾华发海上都荟☏售楼处官网：400-0000-460接通，随后输入5555（华发海上都荟
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有点一脚踏空。
是松江唯一的双地铁盘，背靠9号线和在建的12号线交汇的洞泾站，但是，这大概也是项目唯一的优点了。
然后周围就是“空旷”两个字，周边全是农田和防护林，根据洞泾2035的规划，项目周边的大片农田未来十年都不会开发，严守耕地红线。
倒吸一口凉气。
还有会明显影响居住体验的两个问题：一是项目距离丁仙园公墓仅370米；项目二是东部紧靠洞泾的物流园、洞泾工业园和九洲世贸南北货批发市场，大货车经常出没。规划也是有的，商业用地只是规划，目前还没有看到开发的计划。
这也成了华发在上海卖得最艰难的项目之一。项目2024年3月首开315套房源，认购率仅36%，二批次和三批次加推都因为认购数较少取消摇号。卖了一年多，目前项目已推出共计956套房源，去化率约65%。
而且，这个项目包含三个子地块，可售套数总计2733户。不用说，这个项目是华发上海高库存的最大拖累。
不只是海上都荟，华发在浦东周浦的项目华发观澜半岛，2024年9月首开推出159套房源，认购客户54组，认购率约34%。10月项目加推103套房源，又“因认购期间登记认购的客户组数较少”，取消摇号。项目当前去化率约76%。
大量郊区甚至远郊项目卖不动，华发在上海积压的库存越来越多，也束缚了华发在上海的发展，2024年只拿了一幅合作地块，已经说明了问题。
然后呢，外部环境又发生了变化。上海各种限制政策逐步放松甚至取消，楼市正迎来企稳回暖，这些，可能都与华发无关了。
从五个项目板块内销售第一，到认购数不足取消摇号，华发只能独自吞下投资失误的苦果。上海松江洞泾华发海上都荟☏售楼处官网：400-0000-460接通，随后输入5555（华发海上都荟
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华发上海失守不仅是因为投资的失误，短时间内快速扩张也暴露了华发在产品上的短板。
说一个身边真实发生的故事。
去年华发苏河世纪开盘，地产资深从业人员L总亲自下场购买，对项目的评价是，区位价值绝佳，“也许你更喜欢黄浦江的磅礴大气，但我独爱苏河的慢生活”。但是，一说到产品，他就槽点满满：一个上海市中心、苏州河边、单价将近14万元/平米的项目，社区配套近乎为零，会所没有，架空层也没有，外立面、大堂的用材也很寒碜，102平米的小户型，室内装修标准更是惨不忍睹。
就是这样的产品，因为地段好，还是认筹火爆到触发积分，开盘秒光。
大概华发更适合在市中心拿地。这句话也是废话，一般的开发商都吃不消在郊区拿地。除非真的是有必杀技。
不然，没有地段的加持，在产品力卷出天际的上海楼市，很难存活。
华发显然没有意识到不重视产品的杀伤力。2023年项目卖得有火热，2024年交房时就有多棘手。
2024年4月，闵行颛桥华发四季半岛精装新房刚交付不满两个月，就有业主爆料：厨房漏水、厨柜开裂、墙壁长毛、地板鼓包等质量问题一大堆。
作为唐镇的“超级网红盘”，华发半岛华庭分为三期开盘，入围分均在70+，就是这样一个网红盘，也没能逃过口碑崩塌的命运。
先是被传“剪力墙里塞砖头”，华发虽然及时作了沟通和解释，但并没有化解业主心中的质疑，后来项目又被爆料减配13亿元，项目实景也让业主难以接受：外立面真石漆鼓包，大门的简陋设计堪比动迁房，粗糙的公区景观设计……结果就是，业主纷纷拒绝预看房。
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2024年11月，华发独立操盘的古美华府预看房，业主们先后发现了诸多问题，包括项目大门大幅减配降标、房屋裂缝、地漏断层、白墙掉粉返碱、门窗玻璃破损、厨房台面不平等问题层出不穷，毛坯风水表间、没有防滑的非机动车下坡道、打满补丁的地下车库等等都引发了业主的强烈不满。
这个项目在2023年3月和4月先后两次开盘，入围分都在60+，推出的共计517套房源迅速卖完，是同期非常出圈的红盘之一。
但是，一着不慎，满盘皆输。
以至于有人在社交媒体上评论：“买华发的都是勇士”。
据说，在华发控股的内部会议上，华发控股董事局主席李光宁曾说过：“机会留给有准备的人，所有的运气也是留给有准备的人。”
2023年，华发在上海确实运气不错，不仅在土地市场大有收获，也抓住了市场机会，多个项目都实现了每开每罄的成绩，但是，这样的好运并没能延续到2024年。
然后就是华发在上海遭遇的信任危机，产品口碑彻底崩塌。
曾经的增长引擎，如今眼看就要熄火，上海市场对华发的考验，才刚刚开始。想在这里重新树立口碑，站起来大展宏图，反而比2023年之前更难了。
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