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预约来电尊享购房优惠，可预约案场内部销售人员，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。周末去看了传说中有100%得房率神户型的沐芳洲。虽然下沙的新房总感觉有点地缘性，但受够了前几年那种80%多的xx后，杭州终于卷出个高得房率的户型，肯定是要去洗洗眼的。

结果样板房还没看，先被示范区的人给挤到了。本来想看好顺便去高沙吃个福家煲，特意挑了个下午靠近傍晚的时间，还是失算了。

虽然我估计大部分都是中介带过来的，但这行情有这么多人愿意来看房，大概杭州的房子价格和产品到位后，还是有蛮多人愿意买的吧，好歹也是省城啊。

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扯远了还是说回户型吧，最早让沐芳洲出圈的，就是这个103方的边套，靠着封闭式阳台和飘窗，硬是把得房率拉到了100%。样板房看下来，感觉是要比同建面的大一点。再怎么挑，飘窗总归是不算面积的，做好收纳，拓的空间还是很可观的。

像这个103方，首先是两个封闭式阳台的局改。北书房大概有一半是阳台改的。

南次卧也有一部分是阳台改的，相当于南面的封闭式阳台，一部分改成卧室，一部分继续当阳台。

剩下就是数量惊人的飘窗。首先厨房看起来会比一般的三房更宽敞，因为右手边这一片其实都是飘窗改的。

虽然底部没法用，杭州的飘窗基本都是砸不来的，但上面也给了两个抽屉和一个台面。当然你要是狠点，台面的空间也能再利用。

客餐厅是做了一个双飘窗，一般东/西向的大飘窗肯定是有的，这个也是目前边套拉高得房率的基本操作。

而沐芳洲是在靠内侧还做了一个飘窗。一般房子这里直接就是一面墙，或者有心点的会留一个凹进去做柜子的空间，但总归是要算面积的。

而它这个飘窗就是纯赠送了，在上面做个柜子，虽然可能底部还是实心的，但不算面积啊。

主卧也是比较夸张的，有一个很多大户型才有的L型双面采光的大飘窗。而且我仔细看了下，好像沐芳洲所有的边套，不管是三房还是四房，都是这样的设计。换有些媒体来，大概就要吹是“采光平权”了。

但你实际真的要住的话，做衣柜后可能会挡掉一点点飘窗，但整体还是能保持一个双面的采光，甚至挡的部分也能当储物空间用起来。

最后两个卫生间也是相对变大了。客卫这边会比常规的多出一套镜柜和台盆柜的储物空间。

主卫这边则是在淋浴间里多出一个飘窗。以前我觉得这块地方有点鸡肋，但现在有了小孩后我发现还蛮好用的，可以格外放一些小朋友用的，奇奇怪怪的卫生清洁用品。

可能整个户型看下来，唯一有点遗憾的就是它的生活阳台比较小，毕竟大部分都要改成房间了。碰到那种特别喜欢晾晒，或者还想在阳台种点花花草草的，可能会比较局促。

不过这应该也是现在卷品质下刚改盘的常态了，又不是不在乎空间的豪宅，那把大部分阳台改成更有用的房间，肯定比原来那种半开放的，甚至还不一定能包的阳台要更有吸引力。

除此之外，沐芳洲还有个118方户型也是能做到100%得房率。它的原理和103方是一样的，也是飘窗拉满。

不同的是它客餐厅做成了一个类似于方厅的感觉，空间感会比同面积段常见的竖厅更宽敞。

反正用飘窗来拉高得房率，虽然不能像当年管的松能浇筑那样，直接给你凭空变出一个房间来，但总归能用不算面积的飘窗，充当家里一部分必须的收纳空间，那反过来说就是让室内的可用空间变大了。

而且后面我也在第三方平台看了下，沐芳洲这个118方的套内，是比隔壁二手次新房的121方还大，可能会接近前两年130的尺度了。现在很多二手次新房是真的要祈祷，边上别出让新地了。

讲道理我觉得，沐芳洲算是开了一个“卷户型”的新赛道，不知道未来会不会有更多的开发商跟进。

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都写到这份上了，顺便再展开写下沐芳洲好了，毕竟这么多中介在推，应该有关注度吧。

第一，感觉兴耀是有点坚持的。这两年兴耀和滨江合作了很多项目，照理多少会被影响一些，但它自己操盘的项目，好像是一直在坚持一种“去大门化”，或者说酒店风。

到了沐芳洲就更明显，它的主入口这边有一大块类似于“退台”布局，而大门则藏在里面。这种设计我觉得还不错，既让业主有归家的仪式感，也让未来沿街的行人有了景观带，就不会有之前一些车库上抬项目那种压迫感。

这么大的空间，你想要是换成它的老搭档来，那不得难受死，这空间搞个大门不是起飞！所以有时候想想也蛮神奇的，它两居然能合作这么多个项目，只能说还是赚钱要紧啊！

第二，沐芳洲的确是有点下沙卷王的味道。它应该是下沙目前第一个2字头还有下沉式庭院，并且做了室内泳池和健身房的纯高层项目。

之前下沙有这些配置的，要么是金沙湖这边主打纯改善的湖映金沙，要么是下沙东部要有排屋的云启钱湾，它们两总归是有溢价的地方。而沐芳洲就是典型的刚改盘了，说实话2万多有这些的小区不多，这些配套我觉得是有助于保持运动习惯的。

另外还有些细节，比如说大门进来，它是做了步行楼梯和自动扶梯的组合，上下抬板的效率大大提升。兴耀应该还是听取了沐兰台的一些反馈，做出了改进。

说实话沐芳洲的示范区不像一个2万多的盘，不过也可能是因为现在住宅品质大幅提升后，豪宅和刚改盘在很多地方是越来越像了。这也是一个好的趋势，就是未来豪宅和普通人的房子，在地段和面积上会有差异，但在小区的公共配置上应该是逐渐统一的。

第三，就是沐芳洲这次是低于限价了，元成之前的限价是27500，而沐芳洲的首开均价是24999，那再考虑到今年还有下沙的房补，以及潜在的得房率、品质上的提升，它其实已经是在大幅增配且降价了，甚至你再去找个做返佣的中介，还能再便宜点。

至于它值不值得买，还是看区域。你要是自由职业全杭州都差不多，或许还是够一够那种主城区+地铁的房子会更稳妥，毕竟东南西北都一样。但你要是偏城东方向，那下沙性价比就出来了。毕竟原来买套翁梅没地铁新房，可能都要这个价了，现在24999有主城区学籍的沐芳洲，的确是降维打击了。

反正下沙其实也就四个新盘在当主力，要地铁么只有月映金沙，刚首开均价38278，最便宜也要450万左右，你能买金沙湖的绿城，倒也没必要去看外围。

剩下3个就是沐芳洲、潮映杭园和云启钱湾望潮。沐芳洲除了前面提的产品力，还有就是它在元成单元，离金沙湖是最近的，东边海达南路往南开两公里不到就到天街了，甚至站在样板房窗外就能看到金沙湖的房子。

并且元成这边是医药港小镇，整体的产业园、写字楼会新很多，看起来没有下沙中部和东部那么厂。另外理论上它边上还有个地铁17号线的预期在，说不定以后住个几年就有地铁了，房子流动性又会好点。总归要比连预期都没的强么

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