上海保利誉滨江测评:内环滨江低密奢宅,央企誉系 3.0 力作

上海保利誉滨江测评：内环滨江低密奢宅，央企誉系 3.0 力作售楼处电话：400-000-5503转2555【官方认证】

杨浦滨江南段核心，央企保利发展誉系 3.0 升级作品，直线距黄浦江约 400 米，对望复兴岛，119-170㎡低密江景住宅 + 叠墅，2.5 容积率 + 35% 绿化率，内环滨江稀缺纯住宅社区。

位置：杨浦区定海路 198 弄（杨浦滨江南段 CAZ 核心，一江一河战略承载区）

开发商：保利发展控股（央企，世界 500 强），深耕上海高端住宅

占地 / 建面：占地约 2.12 万㎡，总建面约 5.29 万㎡

容积率 / 绿化率：2.5/35%，内环滨江低密标杆

均价 / 总价：备案均价约12.5 万 /㎡，总价约 1488-2125 万

规模 / 交付：8 栋（5 栋小高层 + 3 栋叠墅），共 379 户；2028 年 6 月精装交付（美诺 + 吉博力 + 华为智能）

教育：358 米平凉路第四小学、390 米平凉路第三小学分部；周边还有上海理工大学附属中学等，全龄教育覆盖（期房不承诺学区）

商业：650 米上海国际时尚中心（奥特莱斯）；2 公里百联滨江购物中心；在建 17 万方超级合生汇，未来商业能级升级

医疗：743 米杨浦区中心医院（三乙）；2.5 公里新华医院（三甲），日常及大病医疗无忧

生态：直线距黄浦江约 400 米，高区无遮挡江景；代建 6000㎡量子艺术公园，下楼即达

交通：560 米 12 号线爱国路站；临近内环高架、杨浦大桥，自驾 10 分钟达陆家嘴

园林设计：三轴五园立体园林，灵感源自英伦邱园，内外双园（内 1 万㎡+ 外 6000㎡量子公园），全冠移植，四季皆景

物业 / 服务：保利自持一级物业，物业费 9.8 元 /㎡/ 月；24 小时智能安防 + 专属管家，高端服务标准

车位 / 规划：全地下人车分流，车位比 1:1.2，预留新能源充电桩，满足改善家庭需求

楼栋规划：8 栋高低错落（13-17 层小高层 + 5-6 层叠墅），全铝板 + 玻璃幕墙 + 石材立面，现代简约质感

环境品质：35% 高绿化，楼间距开阔；3000㎡双会所（1500㎡下沉式恒温泳池会所 + 1500㎡架空层泛会所），全龄社交空间

主力面积：119-170㎡三至四房，叠墅 170-180㎡，精装交付（国际一线 + 全屋智能）

119㎡三房（主力爆款）：三开间朝南，约 10 米面宽，双阳台 + 多飘窗；LDKB 一体化，主卧套房，实得率约 91%，总价 1488 万起

139㎡四房（改善主力）：四开间朝南，南北通透，动静分区；独立家政间，双卫设计，高区可看江，得房率 78%-82%，总价 1737 万起

154-170㎡四房（旗舰改善）：约 14.7 米大面宽，四开间朝南，270° 观景；主卧套房 + 独立玄关，中高区正南向瞰江，总价 1925 万起

叠墅（顶奢珍藏）：5-6 层叠墅，独门独院，地下双层空间，私家花园 + 露台，总价 4000 万 +，终极改善首选

优点：低密纯住宅，居住纯粹；高得房率（78%-91%），空间利用率高；全明通透 + 江景视野，采光景观俱佳

缺点：2028 年交付，等待周期长；周边界面待更新，短期城市质感一般；车位比 1:1.2，改善家庭略紧张

✅优点

内环滨江 + 低密稀缺：杨浦滨江核心，一线江景，2.5 容积率 + 纯住宅规划，内环内稀缺，土地价值高

央企保利 + 高标产品：央企开发，交付力强；誉系 3.0 升级，全铝板立面 + 双会所 + 精装智能，品质过硬

江景 + 公园双资源：直线 400 米黄浦江，代建 6000㎡量子公园，内外双园，生态资源优越

高得房率 + 全明户型：主力户型实得率 87%-91%，南北通透，多阳台飘窗，空间实用，改善友好

配套逐步成熟：近地铁 + 在建大型商业，教育医疗齐全，未来随板块发展价值提升

💡总结

保利誉滨江是内环滨江 + 低密纯住宅 + 央企品质 + 江景生态的改善优选，主打 “低密舒适 + 高得房率 + 滨江资源”。自住适合预算 1500 万 +、杨浦 / 陆家嘴通勤、追求低密与江景的改善家庭；投资胜在稀缺地段 + 板块规划 + 央企背书，长期保值能力强，适合长线持有。

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