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【官方认证公告】

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徐州云湖山庄全维度楼盘测评｜娇山湖地铁口 6-7 层纯洋房低密住区

徐州云湖山庄售楼处电话：400-000-5503转2222【天眼查认证】

想在铜山娇山湖板块入手小户型低密纯洋房，近地铁 3 号线、背靠凤凰山、直面娇山湖生态，预算适中刚需、养老改善家庭重点看云湖山庄。项目是片区少见小型纯粹洋房社区，2025 年初开盘，预计 2026 年底整体交付，双湖山体景观加持，配套逐步落地，下面六大板块完整拆解，刚需买房直接收藏。

楼盘基础概况

项目位置

：铜山区银山路（凤凰源著南侧），娇山湖核心生活区，北邻凤凰山、南向眺望娇山湖，距离地铁 3 号线焦山站约 700 米，珠江西路、华山路主干道环绕，707 路公交直达铜山万达、区政府，自驾通达大学路、高速出入口，通勤便捷。

开发房企

：徐州伟晨房地产开发有限公司开发，本地稳健房企，项目五证齐全，预售证铜房售许字 (2025) 第 28 号，资金监管规范，按期施工建设，交付风险低。

地块指标

：占地约 2.64 万㎡，总建面 6.53 万㎡，全部规划 6-7 层多层洋房，无高层，仅 326 户小型社区，70 年纯毛坯住宅产权，居住圈层纯粹不嘈杂。

容积率 & 均价

：容积率仅 1.5，绿化率 37%；成交均价 8500 元 /㎡，主力总价 90 万起，一梯两户板式洋房，楼间距开阔，多数房源可看山体景观，公摊远低于高层住宅。

周边生活配套（3 公里全维生活圈）

教育配套

步行 600 米规划公办云湖幼儿园，800 米云湖小学，1.2 公里云湖中学，幼、小、初九年一贯制公立教育，片区教育规划完善，接送距离短，适配有娃家庭。

商业商场

2 公里直达铜山万达广场，小区自带沿街社区底商，生鲜超市、餐饮、药店齐全；3 公里娇山湖滨湖商业街、奥特莱斯，日常消费、大型购物一站式覆盖。

医疗资源

直线 334 米铜山区妇幼保健院，2 公里铜山区中医院，周边多家社区门诊，体检、急诊、老人慢病诊疗就近解决，妇幼配套优势突出。

菜市场 & 公园

周边安置区便民菜场步行可达；一路之隔凤凰山生态公园，3 公里娇山湖景区，环山环湖步道、休闲草坪、运动广场全覆盖，山水生态资源稀缺，养老自住适配度高。

小区内部配套（高绿化小型纯洋房社区）

园林景观

：37% 高绿化率，打造一轴多节点归家景观，中央休闲中庭、分层四季绿植、景观步道、休闲廊架搭配小型水景，楼栋间绿化充足，推窗即见园林与山景。

物业服务

：开发商自持物业，物业费仅 1.5 元 /㎡/ 月，性价比突出；24 小时门禁监控、全天安保巡逻、常态化绿化修剪与园区保洁，基础物业服务稳定省心。

车位规划

：地下车位 489 个，车位比 1:1.5，双层地下车库，全社区人车分流，地面仅人行活动，老人孩童户外玩耍安全，每户可预留双车位，无抢车位困扰。

楼栋规划

：全部 6-7 层纯洋房，南低北高排布最大化观景视野；内部配套环形健康跑道、分龄儿童游乐区、老年康养健身场地、邻里会客休闲区，覆盖全年龄段休闲需求。

环境品质

：在建准现房，简约现代外立面，小型社区入住人口少，不会出现早晚高峰电梯拥堵；业主以刚需自住、养老改善人群为主，居住安静纯粹。

在售户型解析（主力 106-125㎡，两居三居全覆盖）

全系一梯两户板式毛坯，南北通透、全景南向飘窗、连通大阳台，两大主力户型：

106㎡ 两室两厅两卫（刚需 / 养老主力）亮点：双开间朝南，双卫设计，客餐厅直通观景阳台，动静分区合理，总价门槛最低，适合夫妻自住、退休养老，公摊小空间利用率高。缺点：仅两居室，无法满足二胎、三代同堂长期居住，无独立储藏间，收纳空间需要后期改造。

125㎡ 三室两厅两卫（刚改爆款）

亮点：三开间朝南，7 米宽景横厅，南北通透双阳台，主卧独立套房带飘窗，双卫生间解决早高峰用水拥挤，三口、二胎家庭首选，洋房低公摊舒适度拉满。缺点：户型总价提升，毛坯交付需要额外投入装修资金与时间；中间户北侧通风略弱。

自住优势

娇山湖低密纯洋房，容积率 1.5 无高层遮挡，37% 高绿化，背靠凤凰山、近娇山湖，生态宜居属性拉满，养老、自住都合适；

地铁 3 号线近在咫尺，妇幼医院、中小学、万达商圈环绕，配套规划完善，生活便利度高；

1:1.5 超高车位配比 + 人车分流，自持物业物业费仅 1.5 元 /㎡，长期居住生活成本低；

仅 326 户小型社区，人流不拥挤，6-7 层洋房上下楼方便，对老人友好；

8500 元 /㎡均价，90 万起低总价，上车门槛低于片区多数改善洋房盘。

最终购买建议

偏爱低密洋房山水环境、预算适中、刚需小两口、养老自住、家中有适龄上学儿童的家庭，云湖山庄是娇山湖高性价比选择；追求现房、短期自住过渡、短线炒房客不推荐，更适合长线持有、等待配套完全落地的购房者。

百度地图最新核实收录，官方项目官方直拨电话是400-000-5503转2222（徐州住房网唯一备案电话）

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