盐城土地市场火热的冷思考

进入5月才两周时间，盐城地产市场热闹非凡，大牌地产公司纷纷上场，“地王”频现。最近盐城地产圈最热闹的话题就是今天会产生地王吗？一次两次后，人也渐渐麻木了。5月4号，碧桂园以727万/亩的价格将大星路火车站商圈一块地纳入旗下，碧桂园至此在盐城有了7个项目，该地块溢价174%。5月11号，保利地产又放了个“卫星”，以659.3万/亩的价格将河东景山中学南侧地块拿下，溢价148%；5月12号，恒大地产又在保利地旁边又以636.3万/亩将一地块收入囊中，溢价141%。简单总结下有几个规律就出来了：一、现在像盐城这样的三线城市土地市场上，将是大牌房企的天下；二、以碧桂园和恒大及中海为例，这些大牌房企要么不进来，要进来就会连续拿地（包括前期进盐的绿地均有不低于一块的土地储备）；三、纵观近几期的拍地情况，溢价都很高，这也意味着，盐城的房地产市场的竞争会一直激烈下去。

为什么会出现这种情况？

大牌更爱热点

盐城特别是近几年来长三角地区最热的城市之一。

去年，盐城成为入选长三角城市群规划的苏北少有城市，这一振奋人心的消息，频频刷爆盐城人的微信朋友圈。“入群”的盐城重构自身在长三角区域的空间坐标，将加速融入长三角经济流、信息流、人才流。盐城大数据产业园成为令人刮目相看的亮点。在国家信息中心近日发布的《2017中国大数据发展报告》中，盐城大数据产业园关注度达82.3%，位居全国排名前列。

交通规划让盐城也提出了打造“一张网”的发展目标，盐城至南通铁路（盐通铁路）、盐城经泰州至宜兴铁路（盐泰锡常宜铁路）列入长江三角洲地区规划重点工程。在高铁开通后，再打开新的交通版图，空间距离没变，时间却缩短了三分之二还多。盐城至上海316公里，运行时间约1小时20分；盐城至南京352公里，运行时间约1小时30分。按照盐城高铁的走向，运行时间在一小时左右的除上海、南京外，另有盐城至无锡240公里,运行时间约50分钟；盐城至苏州250公里，运行时间约1小时；盐城至徐州314公里，运行时间约1小时20分；盐城至杭州425公里，运行时间约1小时30分。

上周，“南海未来城”概念规划评审会在城南新区举行。南海未来城是盐城“五个一”战略工程中建美“一座城”的核心内容，也是探索生态优先、绿色发展的示范区、深刻把握盐城融入上海一小时经济圈、通勤圈的宏观背景，立足大市区、面向大上海，以更高起点明确发展定位，按照宜居宜业宜教宜养宜游方向，努力打造江苏沿海现代化、国际化、绿色化、特色化中心城市，真正使南海未来城成为盐城城市建设的突出成果，成为展示盐城城市魅力的重要窗口。而这一规划的实施更会将盐城的城市等级再提升几个量级。

对大牌房企而言，未来土地市场的“主战场”会集中在像盐城这类城市边界快速扩张的热点二三线城市。因此，盐城土地市场近期“地王”频现就不足为奇了。

盐城是大牌房企土地储备的优选

看好盐城，其实更多的是看好他的发展前景，如前文所述，有眼光的房企更看重未来，但当下的选择成本也是重要因素。很多人对当前动辄六七百万一亩的地价震惊，但对财大气粗的大牌房企而言，盐城的地价可能和其他城市相比还是性价比较高的。从公开的信息分析，目前一线二线城市土地价格过高是大牌房企转身三线城市的另一个主要目标，一二线城市的分化情况十分明显。4月，全国300城楼面均价环比涨43%，同比涨65%，涨幅惊人。

其次，盐城土地市场的火热也是重点城市外溢效应的体现，盐城作为长三角苏北少有入选城市首当其冲要分解长三角核心城市的房地产外溢力。上海、南京、苏州、无锡等市场需求要向周边城市转移。而随着调控力度的加码，热点城市被调控挤压的市场需求不断向周边城市外溢，对长三角而言，盐城是苏北地区的较佳选择之一。

其三，经过几年的试水，大牌房企基本在盐城奠定了受众基础，影响力也已传导至消费链的终端。客观点讲，正是有了华润，恒大，绿地，中海，碧桂园之前几年的运作，盐城的房地产市场才会如此迅速的成长，也有了后来万达，保利等大牌的跟进。而正是这些大牌的陆续进驻，才让盐城房产市场有了更浓厚的品牌消费意识，品牌建设意识。

其四，盐城房产市场经过近两年的调控，已基本完成去库存的目标。没有去库存任务的城市，驱动房企在土地市场奋力搏杀的动力是这些城市已失衡的供需关系。“没想到去年的市场这么火爆，之前积压的库存都消化掉了，必须补货，不然今年就没房卖了。对许多开发商而方，现在地价看着是高，但几年后就未必了。

溢价高 竞争将更激烈

纵观市区近期拍地情况，各个热点地块均出现了高溢价，碧桂园地块溢价174%。保利地块溢价148%；恒大地块溢价141%。据网络数据统计，当前一线城市的成交价已经接近土地成本价，土地平均溢价率仅2%；而二线城市溢价率继续走高，达到65%，较上月增加25个百分点，比去年同期上升54个百分点。毋庸置疑，随着品牌房企不断涌入，重点二线城市进驻门槛已越来越高，土拍竞争将愈发激烈。

首先会是中小房企的出局，环顾当前的盐城楼市，首先是本土开发商的出局，目前想再呈现多年前几大本土开发企业同台共舞的情形是不可能了；外来房企也将慢慢淡出市场；他们的离去会给市场留下一笔财产。

其次，拿地竞争越来激烈，市场营销竞争可能将是惨烈。没有一个房企会做亏本生意，拿地高溢价的必然选择是做高附加值，从而实现利润追求。其实从近期面市的产品上来看，普通消费应当已经感觉到市场上的产品和以前不同了。大品牌公司出手必然不一样。可是如果是高地价，低品质，那肯定要被淘汰出局。竞争激烈的结果是品质提升，刚需楼盘上市量减少，楼市能否持续上半年的火爆，还要拭目以待。