叶檀论断十大最没前途的城市,为何房价都暴涨了?

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去年10月中旬，知名财经评论员叶檀写了一篇《我眼中最无前途的十大城市》，就人口流出程度、产业国企化程度和人均财富占有量三个标准，筛选出长春、沈阳、洛阳、温州、唐山、兰州、大同、大连、南昌、哈尔滨这十个城市，认为它们在未来没有前途。

一石激起千层浪，由于话题事涉城市竞争，众多网站转载、网友评论，甚至连这十大城市里的部分官员，都纷纷站出来为之辩护。星子也不例外，曾经申请授权转载过此文，但因为种种原因，转载的这篇文章最终被删除。

虽然文章被删，但星子对此文印象极深。因为星子发现，叶檀女士选录的这十大城市，在发表之后房价纷纷暴涨，即使产业结构最单一的大同，房价也微涨了1000。而暴涨最厉害的莫过于唐山、洛阳，其中唐山房价在3月份一个月内直接翻番，洛阳房价半年内上涨了3000，部分楼盘均价破万！

看到这里你可能觉得奇怪，房价涨得这么厉害，叶檀女士所论断的“没有前途”，到底还靠谱吗？

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就我个人而言，叶檀女士不看好上述城市的发展，还是有一定道理的。虽然“幸福的城市是相似的,不幸的城市各有各的不幸”，但叶檀的分析是侧重于未来的整体发展，而非单一的房价指标，所以房价暴涨，并不意味着城市的前途变好。反而最有可能的是，当前与三四线城市不相称的高房价，会导致这些城市最后的一点经济活力都被高房价吸走。

就拿洛阳来说，洛阳这一波暴涨，主要是自贸区概念和地铁开建，以及郑州限购所带来的挤出效应。从去年年底开始，洛阳房价从四五千涨至七八千、八九千，好的地段房价破万，只比长沙稍微低一点点。

然而从各项数据来看，洛阳的情况显然远远比不过长沙。截止到2016年，洛阳人口700多万，市区人口接近400万，与长沙类似。但洛阳2016年的gdp仅有3700亿，与长沙相比，仅占长沙8600亿的一半；产业格局失调，以工业和旅游业为主，服务业发展水平较低，在河南全省增速占13位，细分市场并不发达。

此外，与一省独大的长沙相比，洛阳的人口、资源仍然受到郑州的虹吸效应。从小学生数量来看，洛阳从2010年63.95万人下降到58.28万人。虽然总体上看，受中国计划生育制度影响，各城市小学生数量下降是常态，但河南人口极多，郑州、南阳等城市小学生数量还在上升，而唯独洛阳小学生数量是下降的，这说明洛阳是一个资源与人才流出的城市。

而反观长沙，在这一方面则是强劲的追赶者，其小学生数量从40万上升到50万，是相当耀眼的人口正向流，超过许多千万人口的城市增量。

从这一方面来说，洛阳的房价只是郑州限购后的溢出效应+自贸区概念+地铁概念的综合反应。相比多多少少有GDP推动和人口、资源正向流的长沙，显然洛阳的房价有些虚空。（自贸区概念太大，且全国来看并不稀缺；至于地铁，长沙早就有了）

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虚空归虚空，那么，这10大“最没前途的”城市（长春、沈阳、洛阳、温州、唐山、兰州、大同、大连、南昌、哈尔滨），以及广大的收获了“三四线红利”的城市，如惠州、赣州、泉州、盐城、太仓、荥阳、湛江、绍兴、南宁等，未来房价会降吗？

星子认为，在最近的几个月内，这些城市房价都可能会继续上涨，但是作为投资非常不合适。如果在这些地方追涨，极有可能做接盘侠，有长期高位站岗且无人换岗的巨大风险。

为什么这么说呢？这要从这波三四线红利的成因说起：资金贬值效应下，三四线棚改货币化安置推动的改善性需求和一二线限购外溢性需求。简单来说，就是三四线棚改导致货币泛滥，一二线限购导致资产荒。由于货币贬值是客观存在的（例如建材和人力涨价，三四线城市自建房越来越贵，部分拥有自建房权力的农民也不得不去城里买房，这是一种被城镇化现象，但也是一种货币贬值现象）。大家为了资产保值，在没有好的投资标的的情况下，不得已将钱投进三四线城市（注意，是不得已而为之，因为一二线没法买，投资股市期货之类又极度不安全）。

绍兴楼市就是因为拆迁而兴起、因杭州限购而溢出的一个典型市场。绍兴拆迁力度的增大，增加了商品房的被需求量；而货币化安置政策的推行，也变相地增加了有购房能力的潜在购房者，加之2016年新开楼盘相对数量较少，附近的杭州在3月份连出限购新政，这样也造成了绍兴供求关系向着需求端倾斜，从而就造成了其价格的上涨。根据“云房数据研究中心”发布一组数据显示，绍兴3月份房价环比上涨了10.78%！在所有被纳入统计的城市里涨幅排名前列！

尽管涨幅如此凶猛，但我并不认为绍兴、洛阳等城市拥有长期持续上涨的基础。这些城市没有亮眼的GDP、产业、人口、基础设施，可能部分地区拥有联通一二线城市的高铁轨道，但不足以支撑全城都暴涨。而且，从长远来看，这些城市继续受郑州、杭州等一二线城市虹吸效应不可避免，面临着长期动能削弱的可能。如果只是因为“拆迁了、有钱了、怕贬值、买不到一二线、就买三四线”这样的逻辑，同样也会面临“没钱了、卖出三四线、三四线房价处于高位、经济基础不好无人接盘（二手市场发育不完全、城市辐射能力差只能吸引到本地客户）”的尴尬。要知道，曾经在2010年房产大牛市中，有太多三四线接盘侠站了整整五年的岗，才在这一波涨价潮中解套。

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有人说，最差的楼市都在涨，你说的那几个城市，至少也是拥有知名度的城市。例如，当河南最没存在感的南阳房价都涨到了六七千，作为河南副中心的洛阳，房价八九千还奇怪吗？

说实在话，对于上面的这个逻辑，学名叫“锚定效应”，星子一点也不觉得奇怪。三四线城市上涨，的确有其合理的一面。我只说它不合理的一面：由于经济基础不好，二手市场不发达，客户局限于本地，三四线城市的房产大多缺少流动性，房价虽然高涨，一时半会儿降不下来，但在你买了之后，可能很难找到接盘侠。

当然，对于三四线城市的刚需或改善型客户，现在随时都可以买。对于全国性的投资者而言，如果你有把握出货，也可以小范围尝试一下，但一定要记得谨慎、勿忘资产配置、警惕三四线楼市风险。