注意!刚买的新房产权就少了17年,损失有多大?

最近一个90后的朋友跟我说，他前段时间刚买到了上海一个刚需红盘，费时费力费心，好不容易终于签了合同。然而当他加入业主群，才发现自己买的这个房子产权少了10几年, 朋友无奈的表示，感觉房子的实际使用价值被大打折扣了。

第04期《买房科技树》

字数 | 2802；阅读 | 8min

作者 |树先生

一般开发商从拿地到正常的房产规划、开发和销售等过程，两到三年算比较正常的开发周期，没想到这个盘却拖了十几年，导致现在只剩50多年了产权了。

追溯起原因，原来这个项目是2003年拿地的，当时的开发商建到二期的时候就烂尾了，后来由现在的开发商接手过来继续建造，热度在上海一直都挺高，目前卖到第四期，然而产权只剩55年了，等交房入住，还得再等一两年时间，到时候就还剩53年了。

朋友说之前掐指算了下，这套房子380多万买入的，首付了35% 付款134万，组合贷款240万，30年还贷，连本带利则还款总额约为437万。如果摊到53年产权来看，每年所摊购房款为11万元。而如果是70年的大产权房，每年所摊购房款为8万元。这样算下来无形之中好像损失了不少钱。

其实对于许多刚需购房者来说，大都买房经验不足，对产权问题也是云里雾里，我们今天就把产权的相关问题好好捋一捋。

房屋产权是啥？

一般来说，房屋产权是由房屋所有权和土地使用权两部分组成的。

房屋所有权

房屋所有权是指房屋所有人独占性地支配其所有的房屋的权利。房屋所有权属于个人产权，是私有财产权的一种，没有期限限制，只要房产没有完全损毁就能一直享有，并且房产证里也是没有期限登记栏的。

土地使用权

土地使用权是国家向组织、机构及个人出让的土地使用权利，土地的所有权归国家和集体所有，业主拥有的只是土地的使用权利。

土地使用权限分为40年、50年或70年不等（住宅用地权属年限较高为70年，工业用建筑用地和综合类用地较高为50年，商用建筑用地较高为40年）。

房屋产权咋算？

你的房子是你的没有错，但我国的土地是国有的，你房子建在国有土地上肯定要给你设定一个期限啊！但这个期限怎么算呢？

普通商品房产权年限70年，是指房屋所在国有土地的使用年限。土地使用年限70年是从开发商拿地日就开始计算了，一般情况下，从开发商拿地到买家将房子拿到手至少需要两到三年左右的时间，而这也就从另一方面表明，买家在房屋拿到手前产权就已经在一定程度上有所缩水。

产权到期咋办？

前面我们说了产权一般都会有几年的缩水，目前看来不必过于担心，因为今年8月27日，千呼万唤的民法典草案终于面世，在首次提请全国人大常委会审议中，物权编草案关于住宅建设用地使用权期间届满续期问题，有了原则性的规定。

草案规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。

只是这个自动续期怎么个续法，要不要交钱，截至目前，国家层面尚未出台相关实施细则。

树先生认为，可能会有免费续期的规定，但续期缴纳费用依然有较大的概率，有人说如果我不续费会咋样？那可能会让你的房子无法交易，不给你办交易手续。

而如何缴费，关于在缴纳费用上，树先生认为可能有以下三种方式：

1、缴纳下一周期的土地出让金；

2、缴纳部分地价差额；

3、与房地产税合并。

● 缴纳下一周期的土地出让金

缴纳下一产权周期的土地出让金很好理解，因为土地所有权始终归国家，个人只获得土地使用权，个人买房后就拥有70年的土地使用权，到期之后继续交下个周期也勉强说得过去。

考虑到70年后土地出让金的金额可能过高，所以这种方式出现的概率并不大，即使会出台，也会有一定的减免政策。

● 缴纳部分地价差额

缴纳部分地价差额，指的是按基准地价的比例补缴。

要说明的是，地价贵但具体到个人要补缴的费用不一定贵，考虑到70年后地价差额可能较大，采用现基准地价或差额折算的算法可能性较大，大概率是按这块土地上的建筑总面积，而非土地面积来算，这样地价差额摊到人均面积，金额应该不会太高。

● 与房地产税合并

还有一种可能，是续费与房地产税合并到一起，不过前提是房地产税要先出台，并且确定具体的征收方式。

如果参考香港模式，未来国内也可能会采用房地产税和长期租金的方式，按年征收，结合相关减免优惠政策，比如根据楼龄、面积、产权性质和租约等少收或免征。

总体看来，虽然产权到期可以自动续期，但是，大家买房的时候还是应注意剩余的产权年限。

因为大多数银行都要求贷款年限小于剩余土地使用年限，然而不同的银行规定也不相同，因此准备贷款买房的人要提前咨询好相关银行，查清贷款买房的土地使用年限，避免因为剩余年限过少而影响贷款状况。

此外，剩余年限过少，对之后进行再次交易的时候，可能会对下家买家的购房心理有影响，从而影响到房子售出的价格。

树先生建议，在买房的过程中，除了看中房子的区位、户型、交通等问题，同等条件下，还是要尽量选择产权年限长的，这样可能更利于房屋保值升值。