盐城的房价会跌吗?预测2017年下半年地产走势

事件一：地价“新高”——上周第九期土拍，大星南路东、小新河南侧地块，以4985元/㎡的楼面价被碧桂园一举摘牌后，朋友圈里的地产同行们纷纷传开了，盐城的房价又将进入新一轮涨幅。

事件二：房价“停涨”——而近几日从新盘的低价入市，到各大媒体的对房价涨幅收窄甚至停涨的报道，依稀听到老百姓们传言，“房子卖不动了，肯定要跌价”。

地价再创新高，房价却似乎停涨，所以盐城的房价到底会跌吗？这不仅仅是所有地产同行们想要知道的，更是所有的购房百姓所关注的。

在了解房价是否会下跌前，先一起来看看盐城的房价为何会在短短的数月有如此的疯涨？房地产发展的驱动力以城市规划、人口经济与房地产自身等原因为主，因此我们主要从这几个方面分析。

01

城市规划

城市自身优质属性：江苏省面积较大、户籍人口第二的城市，是苏北地区中心城市，也是江苏沿海地区新兴的工商业城市。

两大国家战略规划：沿海开发战略，资源和政策的倾斜使得盐城进入发展机遇期；2015年盐城成为苏北少有加入长三角城市群的城市，城市未来定位与南通、无锡等一致。

交通基础提升：高铁和城市高架带动城市能级提升，加快经济发展和城区外扩。

02

人口经济

经济发展规模和收入提高：盐城经济在苏北区域先进，人均收入稳步提高。

三产比例优化：第三产业比例超过40%，房地产市场进入相对稳定期

03

房地产发展

楼市政策宽松：政府的购房补贴对楼市的刺激作用加速市场去库存。

土地供应放缓：近年来盐城土地市场供应整体下滑，2016年新增土地成交量不足200万方，政府控制出地节奏，市场整体供求关系并未改变。

市场供需失衡：城区规模的不断扩大，“撤镇变街”、“撤县变区”加大了市场的需求量，盐城近5年来市场平均成交量在250万方，供应量约300万方，而2016年全年成交425万方，接近历年的双倍，供应量却不足平均数。

库存急剧下降：自2016年成交量上涨后，盐城库存量下降加速，库存告急，供求失衡，价格快速上涨。

稀缺效应下的购房客： 2016年两会召开时提出的三四线城市“去库存”政策后，在新入市项目较少，在售楼盘剩余待结转量有限的前提下，剩余销售房源有限，同时受一二线城市房价高企的挤压，外溢客户返乡置业，市场一度呈现“房荒”的危机，稀缺效应下盲目的购房心理，导致整体市场量价齐升。

综上所述，不难看出城市因素为主导，市场为催化剂，带动市场”暴涨”！

小结

盐城有着不错的规划与接轨一二线城市的定位，盐通高铁、盐宁高铁等建成将缩短与上海南京的距离；城市扩容，城镇化率逐年提升等因素作为基本前提；房地产市场在“两大国家战略”以及自身经济和配套发展的土壤上，在市场本身的供求失衡以及政策刺激下最终出现了16年下半年开始到现在的量价“暴涨”。

房价是否会下跌在于支撑其的基本面是否会变化，通过上述分析可以总结出支撑房价的重要因素——城市自身优质属性规划发展与经济人口，目前呈持续稳健的发展，在短期内并不会有太大的变动，因此，可以肯定盐城的房价不会出现暴跌，但是在大环境稳定的前提下，房地产市场自身相关因素对未来市场会造成什么样的影响呢？

01

土地市场

02

供求市场

据各项目待结转及下半年入市项目统计，下半年各板块上市量可观，城南约103万方，河东约80万方，城中及其他板块合计约60万方，其中不包含部分拿地开发周期在4-6个月的高周转开发商项目以及今年新拍地块。今年四季度预计会有大批新项目入市，届时因供需矛盾激发的稀缺性效应投资减少，市场逐渐回归理性，项目的竞争态势将更加凸显，拥有核心价值的项目可能明显走俏，广告词也不会是一句“有房卖”就可以了。在整体市场供需趋衡时，为保货量得以快速去化，不排除有部分开发商会以价换量，可能造成市场价格一定程度的波动。

03

政策影响

在2015-2016年政策红利的倾斜下，大量资金涌入地产行业，激发市场购买力，全国大部分城市出现量价齐升现象，2016年盐城楼市成交量远远超出往年记录。2016年下半年开始，部分过热的一二线城市政策不断收紧，从购买端到销售端皆有严格的措施限制流动。三四线城市的基调依旧在去库存上，盐城作为典型的三线城市，政策下沉往往需要一定时间，目前尚未有全国性的政策落实地方，然而，随着国际大形势的改变，稳中偏紧的全国性货币政策势逐渐释放，购房投资成本的提升，将从资金端收缩需求，引起市场成交量逐步减少。

总结

 预计下半年至明年初或将出现市场拐点，盐城房地产将进入横盘期。而市场成交结构也将有所改变，投资型客户逐渐退场，剩余以刚改及刚需客户为主。成交量有所下滑并逐渐趋于稳定，成交价格虽不会暴跌，但受市场及政策等影响，会有一定程度的波动。

这一切对于买房者来说，刚需客群，买房仍旧应趁早；投资客户，需要谨慎。对于开发商，理应“居安思危”，在大热的市场环境下，更需注重“产品品质与品牌建设”，以应对市场突变的可能。