关于不动产权属证书与登记证明的思考

　　在《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）和《细则》起草的过程中，曾有人提出过取消不动产权属证书和登记证明。但是大部学者认为，登记机构核发证书和证明还是有相当必要的。

　　主要理由是：排名前列，权属证书和登记证明有备忘录的作用，权利人可以根据自己持有的权属证书的内容，掌握自己的财产状况，而不必总是去查阅登记簿。第二，不动产权属证书和登记证明可以在一定程度上保障登记活动的安全，不动产权属证书和登记证明的内容是依据不动产登记簿的内容填写的，而登记簿由登记机关记载并由该登记机关保管，并不在权利人的控制之下，如果登记机关或者其工作人员擅自更改登记簿的内容，权利人就面临失权的危险。第三，不动产权属证书可以提高交易效率。当事人在缔约磋商阶段通过提供权属证书，有利于交易的继续进行，从而提高交易的效率。第四，不动产权属证书和登记证明是登记申请的必备材料。《物权法》第12条、《条例》第16条第1款第3项以及《细则》均将权属证书和登记证明作为必备的材料之一，如果欠缺该等材料，登记申请将因申请资料不齐全而无法受理。

　　笔者认为，上述理由存在一定的问题。

　　首先，在互联网+新时代，完全可以实现当事人凭自己的姓名、身份证号、不动产所在地在登记机构门户网站上对自己的不动产状况进行查询。其次，根据《条例》第9条规定，不动产登记簿应当采用电子介质。现在绝大多数地区也实现了这一点，并且进行了异地备份，登记机构工作人员如果要篡改登记簿都会留有痕迹，篡改条件不具备。再次，不动产权属证书可以提高交易效率的理由有些牵强，也不排除有当事人提供伪造证书和证明情况的出现。最后，不动产权属证书和证明作为登记申请的必备材料本身就存在一定问题，依据《物权法》第17条规定，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。显而易见，登记簿的效力更高，而证书和证明的效力较低，那么在不动产登记中就应当以登记簿为准，当事人是否一定要提供证书或证明还值得探讨。实践中，部分登记机构根据各种不动产登记类型的特殊性及便民利民的需要，采取不出纸质证书的方式：如预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记、商品房首次登记等。

　　目前，淡化不动产权属证书及证明已经是一种趋势，在“互联网+”新时代，许多登记机构在银行设立了不动产登记便民服务点，由银行工作人员受理材料，录入系统，不动产登记审核人员进行审核，登簿后将不动产登记电子凭证发送给银行，无需再缮证，银行根据电子凭证即可放款。节约了当事人的时间，减少了登记机构工作人员的劳动，解决了许多银行因为保管不善，在他项权注销时仍要登遗失公告的麻烦，也减少了因当事人提供伪造不动产登记证明带来的风险，极大地方便了企业群众。因此，在将来有可能实现当事人办理不动产相关登记不再需要不动产权属证书和证明。